Правовое регулирование института заключения договора

      Заключение  договоров на торгах имеет место  в таких сферах, как приватизация, инвестиционные конкурсы, государственные  закупки и подряды, предоставление земельных участков и нежилых  помещений в аренду, продажа экспортных квот и др.  
Торги могут применяться при заключении любых договоров, направленных на продажу имущества (недвижимости, ценных бумаг, активов предприятий, а также прав - например, права на заключение договора и др.), исключая лишь договоры, совершение которых на торгах несовместимо с их сущностью. Так, торги непригодны для заключения договора дарения, издательского договора, договора о совместной деятельности.  
Цель торгов состоит в выявлении их победителя, т.е. лица, предлагающего наилучшие для продавца (заказчика торгов) условия договора. Заключение договора с победителем торгов составляет обязанность продавца (заказчика торгов), неисполнение которой влечет за собой гражданско-правовую ответственность. В частности, победитель торгов вправе требовать понуждения уклоняющегося лица к заключению договора либо возмещения убытков, вызванных таким уклонением.

      Собственник вещи или обладатель имущественного права, решивший заключить договор  об их отчуждении на торгах, может сам  организовать торги либо обратиться к услугам специализированной организации, которая выступит в качестве организатора торгов. При этом специализированная организация должна действовать на основе договора с собственником (обладателем права) и в зависимости от условий такого договора выступает от имени собственника или от своего имени.

      Форма торгов избирается собственником реализуемой  вещи (обладателем права), если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя  возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона. Аукцион предназначен, по общему правилу, для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену. Конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества. Аукцион выступает способом привлечь предложения о заключении договора (оферт).

      Конкурс представляет собой разновидность  публичного обещания награды, а объявление конкурса по своей природе - односторонняя  сделка.  
В свою очередь, и аукцион, и конкурс могут быть открытыми или закрытыми. В первом случае участником аукциона или конкурса, а, следовательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе).

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.

      Состязание  участвующих в аукционе покупателей  может проводиться по различным  правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме - в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2 - 3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

      Форма аукциона может использоваться для  приобретения права на заключение договора, в частности, аренды нежилых помещений  в жилых домах, а также зданий и сооружений, находящихся в собственности  Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей и т.д.

      Конкурс используется для выбора поставщиков, исполнителей или специалистов из числа  лиц, удовлетворяющих определенным квалификационным требованиям. В числе  таких требований порядок проведения конкурса предусматривает, по общему правилу, наличие у его участников необходимых возможностей (финансовых средств, оборудования, трудовых ресурсов, профессиональных навыков, необходимого опыта, положительной деловой репутации и др.).

      Рассмотрим пример из судебной практики, иллюстрирующий требования к участникам открытого конкурса: Антимонопольный орган обратился в арбитражный суд с иском к государственному учреждению о признании недействительными торгов в форме открытого конкурса на приобретение и поставку канцелярских товаров, а также государственного контракта от 23.03.2007, заключенного по результатам оспариваемых торгов.

      Заявки  на участие в конкурсе подали 4 участника. Все лица были допущены к участию в конкурсе.

      По  результатам заседания конкурсной комиссии по оценке и сопоставлению заявок победителем конкурса признано Общество А, остальным участникам присвоены порядковые номера (по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения контракта):  
Общество Б – 2, Общество С – 3, предприниматель – 4.

      23.03.2007 государственное учреждение и  Общество А заключили государственный  контракт на  поставку канцелярских  товаров.

      16.03.2007 по результатам рассмотрения  жалобы предпринимателя на  действия  конкурсной комиссии антимонопольным органом принято решение: признать в действиях конкурсной комиссии государственного учреждения при проведении конкурса на поставку канцелярских товаров нарушения Закона о размещении заказов, выразившиеся в предъявлении неосновательных требований к участникам размещения заказов и установлении не предусмотренных законом критериев оценки конкурсных заявок, ущемляющих права и законные интересы участников размещения заказа и направлено письмо с предложением в срок до 23.03.2007 устранить нарушения Закона о размещении заказов.

      Неисполнение  ответчиком предписаний антимонопольного органа послужило основанием для  обращения в суд.

        В ходе проведения внеплановой  проверки антимонопольной службой  было выявлено, что заказчиком (государственным  учреждением) в конкурсной документации установлены необоснованные требования по предоставлению заверенной копии бухгалтерского баланса за 2006 год, справки налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налогов; свидетельство о государственной регистрации  в налоговом органе; свидетельство о внесении в единый государственный реестр; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, а также требования не предусмотренные Законом о размещении заказов: опыт деятельности не менее трех лет, объем продаж за последний год не менее 0,5 млн. руб.; наличие материальной базы и подготовленного квалифицированного персонала, выполнение обязательств по уплате налогов и взносов по социальному обеспечению в России.

      Проанализировав указанные требования, предъявляемые  в конкурсной документации к участникам заказа государственным учреждением, суд считает их необоснованными и противоречащими статьям  11, 25 Закона о размещении заказов. Вместе с тем установление не предусмотренных законом требований не привело к нарушению прав участников, включая и предпринимателя, поскольку все лица, подавшие конкурсные заявки, были допущены к участию в торгах в форме открытого конкурса.

      Судом установлено, что нарушения Закона о размещении заказов, допущенные при  проведении конкурса, не являются основанием для признания торгов недействительными. Выявленные нарушения не привели к неэффективному размещению заказа, неправильному определению победителя и прочим негативным последствиям, свидетельствующим о неправомерном расходовании бюджетных средств [3.17].

Необходимо отметить, что при наличии лишь одного участника конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся [1.3. п. 5 ст.447].

      На  организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке торгов, так и по их проведению. Прежде всего, он обязан обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за тридцать дней до этого. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене продаваемого объекта.

      Впоследствии  организатор торгов, давший извещение, может отказаться от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. Если при этом предполагалось провести закрытые торги, их организатору придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб).

      Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками торгов, определяется специальными правилами, суть которых состоит в том, что тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями, задаток должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если торги не состоялись. Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные последствия: победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму задатка.

      В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора (например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного по их результатам.

     Рассмотрим  следующий пример: Антимонопольный орган обратился в суд с требованием о признании торгов в форме открытого конкурса недействительными.

     Суд рассмотрел и отклонил доводы, заявленные истцом по следующим основаниям: в  качестве нарушения истец отметил, что в конкурсной документации установлено, что в конкурсе могут принимать участие юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на поставку печатной специальной продукции и номерных знаков.

     Рассмотрев  данный аргумент истца, суд пришел к  выводу о его несостоятельности. Указание в конкурсной документации на то, что в нем могут принимать участие юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на поставку печатной специальной продукции и номерных знаков, не свидетельствует о том, что такая редакция напрямую запрещает участие в конкурсе физическим лицам, на что ссылался истец.

     Истец также полагает, что положения  Информационной карты конкурсной заявки, в которых установлены  требования о необходимости включения в  конкурсную заявку нотариально заверенной копии лицензии, сведения о квалификации и сведения о технических и производственных возможностях противоречат Закону о размещении заказов.

     Однако  судом установлено, что оспариваемое требование предусмотрено Законом о размещении заказов (в редакции на момент проведения конкурса), так как, в случаях, предусмотренных конкурсной документацией, конкурсная заявка должна содержать  копии документов, подтверждающих соответствие товара, работ, услуг требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ [3.18].

      Публичные торги служат способом реализации имущества  должника, на которое обращено взыскание по решению суда. Согласно ст. 399 - 405 ГПК должник в течение одного месяца со дня наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже указанной в акте об аресте. Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса о порядке обращения взыскания на имущество должника (ст. 207 ГПК).  
          Если подготовка торгов возложена на судебного пристава - исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.