Правовая экспертиза

В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии "договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Этим же Законом внесены изменения  в Закон о регистрации, который  дополнен ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Эта статья достаточно подробно (в отличие от других статей Закона о регистрации, посвященных регистрации прав по различным основаниям) регламентирует основания и порядок такой регистрации. Интересно то, что данная норма регламентирует только государственную регистрацию договора, заключенного застройщиком с "первым участником долевого строительства". Кто такой этот "первый участник", законодатель не раскрывает. Очевидно, речь идет об участнике, договор которого первым подается на регистрацию, хотя в таком случае было бы правильно для ясности и говорить о первом договоре, а не о первом участнике. В то же время не указано, каков порядок регистрации в отношении последующих договоров. Видимо, авторы данного Закона считают, что этот порядок ничем не отличается от порядка регистрации других сделок. Специфика же первого договора состоит в том, что для его регистрации помимо документов, представляемых для регистрации других сделок, должны быть представлены:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта  недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации).

Обязанность по представлению этих документов возложена на застройщика.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о  долевом участии "в обеспечение  исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости". Таким образом, обременением выступает не договор участия в долевом строительстве, а возникающий при его заключении на основании закона залог. При этом земельный участок становится обременен залогом только в том случае, если он находится в собственности застройщика, во всех остальных случаях обременяется право аренды.

Результатом деятельности регистратора по поводу документов, представленных для регистрации договора участия в долевом строительстве, как и во всех других случаях, должно стать решение о регистрации либо отказе в регистрации. При этом п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации предусматривает два специальных основания отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве:

"1) наличие государственной регистрации  другого договора участия в  долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство¹⁵".

1.4 Выводы по главе

 

Законодательство о градостроительной  деятельности – достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29 декабря 2004 г. принят Градостроительный кодекс Российской Федерации, являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативным актом, регулирующим градостроительные отношения. В целях реализации положений ГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты. Достаточно активно ведется нормотворчество в сфере градостроительной деятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности между органами государственной власти РФ, государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Законодательством уточняется порядок  предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается  весьма существенное разграничение предоставления земельных участков – с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.

При предоставлении земельных участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка.

Очевидно, что местная администрация  не может по своему усмотрению произвольно  наделить дополнительным земельным  участком одного из совладельцев. Такое решение в случае его принятия должно иметь соответствующее обоснование. И если в ходе рассмотрения спора оно не найдет подтверждения, суду следует такое решение в части выделения участка конкретному лицу признавать недействительным и устанавливать новый порядок пользования спорным земельным участком между всеми его совладельцами.

С учетом всего сказанного можно  сформулировать ряд положений, которыми следует руководствоваться при разрешении дел данной категории:

1. Необходимо проводить различие  между спорами об установлении  порядка пользования земельными участками (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) и спорами о разделе земельных участков, относящихся к другим имущественным спорам, подсудность которых зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

2. Иски об установлении порядка  пользования земельными участками подсудны мировому судье по месту нахождения земельного участка.

3. Независимо от рамок заявленного  требования к участию в деле  должны быть привлечены все  совладельцы спорного земельного  участка.

4. Каждое исковое заявление гражданина об установлении порядка пользования земельным участком, как не подлежащее оценке, оплачивается государственной пошлиной в размере 10% от минимального размера оплаты труда.

5. Во всех случаях необходимо  располагать экспертным заключением  о возможных вариантах определения порядка пользования земельным участком, один из которых должен быть положен в основу решения суда.

6. Для определения порядка пользования  земельным участком не имеет  значения его размер, статус и число совладельцев. При этом в отношении земельного участка на праве собственности следует исходить из размера долей в праве собственности на спорный земельный участок. Порядок пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования определяется с учетом долей в праве собственности на строение либо сложившегося порядка пользования земельным участком.

7. В случае изменения долевого  соотношения в праве собственности  или размера земельного участка  суд может установить новый  порядок пользования земельным  участком.

¹ Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика, 2005, №10.

² Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2006.

³ Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

⁴ Помещикова С.А. Градостроительство и полномочия органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право, 2006, №5.

⁵ Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика, 2005, №10.

⁶ Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации. М., 2005.

⁷ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 14.03.2009 №32-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

⁸ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 №309-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

⁹ Федеральный закон Российской Федерации от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 №309-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, №47, ст. 4473.

¹⁰ Положение о Комитете по градостроительству и архитектуре: п. 3.10 Полномочия Комитета/  от 19.10.2004 N 1679

¹¹ Семенихин В.В. Получение разрешения на строительство // Строительство: налогообложение, бухучет, 2007, №4.

¹² Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09.02.2009 №3-ФЗ) // Российская газета, №256, 31.12.2001.

¹³ Герасимов А. Разрешение на строительство // Бизнес-адвокат, 2005, №16.

¹⁴ Закон г. Санкт-Петербурга от 18 октября 2004 г. N 482-69 // Вестник админ. Санкт-Петербурга. 2004. 11.16

¹⁵ Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования..