Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Июля 2013 в 12:25, контрольная работа
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
В соответствии со ст. ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ7 собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен Градостроительным кодексом РФ8.
Близким к Градостроительному кодексу РФ является определение разрешения на строительство в ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации9", где записано, что разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта. Однако данный Закон не рассматривает порядок выдачи разрешения на строительство. Оспорить такую формулировку трудно: она верна, но не совсем точно определяет характер документа. Из нее не видно, что это итоговый, обобщающий документ, при получении которого можно начинать строить. Ведь при наличии только одной проектно-сметной документации, пусть даже и согласованной со всеми заинтересованными органами и прошедшей государственную экспертизу, начинать строительство нельзя.
Обобщая понятие "разрешение на строительство" из трех названных документов, постараемся вывести универсальную формулировку. На наш взгляд, разрешение на строительство - это административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил. Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Исполнение этих обязанностей контролируется органами Госархстройнадзора и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его. Разрешение на строительство является последним документом, при получении которого можно начинать строить объект, оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и проекта организации строительства.
По общему правилу (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) разрешение на строительство объектов выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка.
Заявление о выдаче разрешения на
строительство со всеми необходимыми
документами подается застройщиком
непосредственно в орган управл
К заявлению застройщик прилагает следующие документы:
- свидетельство о праве на земельный участок, на котором будет производиться строительство;
- градостроительный план
- проектную документацию с
- схемы планировочной
- сведения об инженерном
- проект организации
- заключение государственной
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Таким образом, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, намеревающееся осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона N 169-ФЗ).
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Согласно Примерному положению о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утв. Приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131; далее - Примерное положение) разрешение на выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее КГА)10.
Разрешения на выполнение СМР подразделяются на два вида:
- на выполнение всех работ по объекту;
- на выполнение отдельных видов СМР: подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов (п. 4 Примерного положения).
Срок действия разрешения устанавливается КГА исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ.
По истечении срока действия специального разрешения заказчик обязан продлить его в КГА в недельный срок. Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение СМР по объекту не началось (п. 5 Примерного положения).
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы организации-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в КГА в трехнедельный срок (п. 6 Примерного положения).
Главой III Примерного положения установлен перечень представляемых заказчиком документов и материалов.
Для получения разрешения на выполнение всех СМР по объекту заказчик представляет в КГА следующие документы и материалы (п. 7 Примерного положения):
- заявление на получение
- проектную документацию (согласованную и утвержденную) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства;
- заключения экологической и
государственной
- строительный генеральный план,
согласованный с органами
- копию свидетельства на право
собственности на землю,
- приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;
- прошнурованный журнал работ.
Порядок выдачи организации разрешения на выполнение СМР предусмотрен гл. IV Примерного положения.
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в срок не более трех недель рассматривает представленные заказчиком документы и материалы и принимает решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на выполнение СМР.
В случае положительного решения КГА выдает заказчику соответствующее разрешение за подписью начальника комитета и журнал работ с отметками о выданном разрешении.
Отказ в выдаче разрешения направляется заказчику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения.
При повторном обращении заказчика КГА рассматривает вопрос о выдаче разрешения в срок не более семи дней с момента представления необходимых документов и материалов.
Копия выданного КГА разрешения на выполнение СМР должна храниться на стройплощадке и предъявляться по первому требованию должностных лиц государственных надзорных органов.
Заказчик обязан уведомить КГА о начале выполнения СМР на объекте в срок не менее чем за неделю до начала работ.
В процессе строительства заказчик информирует КГА об изменении условий, на основании которых производилась выдача разрешения (замена производителя работ, лиц, осуществляющих технический и авторский надзор на объекте, существенные изменения проектных решений и т.д.)11.
Строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения считается самовольной постройкой, за которую ее организаторы несут материальную, административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность (ст. 58 Градостроительного кодекса). Так, согласно ст. 9.5 КоАП РФ12 за строительство объектов без надлежаще оформленного разрешения взимается штраф:
- с граждан - от 3 до 5 МРОТ;
- с должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ;
- с юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.
Кроме того, самовольная постройка может быть по решению суда снесена или изъята у застройщика в порядке возмещения вреда13.
1.3 Приобретение прав на вновь созданный объект
Участие в строительстве новых домов стало в настоящее время основной формой решения гражданами своих жилищных проблем. Люди вкладывают в строительство жилья свои основные сбережения, а также заемные средства. В то же время со стороны государства, которое фактически устранилось от непосредственного решения жилищных проблем граждан, долгое время отсутствовал хотя бы минимальный правовой механизм гарантий прав этих граждан при их попытках решить свои проблемы самостоятельно.
В 2004 г. Законодательным Собранием г. Санкт-Петербурга был принят Закон г. Санкт-Петербурга "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге14". Но даже в самом названии Закона эта регистрация была названа учетной, то есть не влекущей правовых последствий.
Вполне очевидно, что регистрация сделок, направленных на создание новых объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников долевого строительства. Однако этот механизм будет эффективен, только если эта регистрация будет иметь правовые последствия. Придать же ей правовые последствия можно только путем принятия новых гражданско-правовых норм, что исключает решение данного вопроса на уровне субъекта Федерации.
На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Этот Закон не только вводит регламентацию содержания договора участия в долевом строительстве, определяет условия осуществления деятельности по привлечению денежных средств к строительству новых объектов, но и устанавливает обязательность регистрации таких договоров, определяет ее правовые последствия, а также основы порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии "договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
В то же время в п. 3 ст. 165 ГК РФ говорится о том, что "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В Законе о долевом участии с моментом регистрации договора также связывается возможность уступки права требования по нему. Согласно п. 2 ст. 11 "уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Это положение очевидно, поскольку нельзя уступать права требования по незаключенному договору. Понятно и то, что нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии "обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". После передачи объекта участнику долевого строительства у него остается только право требования произвести государственную регистрацию его права, но это требование им может быть предъявлено к регистрирующему органу, вытекает из административных правоотношений и, следовательно, уступке не подлежит.
Закон о долевом участии (п. 3 ст. 16) только возлагает на застройщика обязанность "передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения". Что будет, если застройщик не выполнит своей обязанности или представит документы, не соответствующие установленным требованиям, Закон не говорит. Очевидно, что участнику долевого строительства в таком случае придется доказывать убытки, понесенные им в связи с недобросовестными действиями застройщика. Такой порядок вряд ли можно признать соответствующим интересам участника долевого строительства.