Правовая экспертиза

 

 

 

 

 

 

 

1. Правовая  экспертиза

 

 

1.1 Предоставление земельных участков  под строительство

 

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования  мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность  без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным  согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, государственным органам и органам местного самоуправления – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка  для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию  земельного участка:

а) подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

б) определение разрешенного использования  земельного участка;

в) определение технических условий  подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);

г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

д) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных  участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов (конкурсов,  аукционов) по продаже земельного  участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах  торгов (конкурсов, аукционов) или  подписание договора аренды земельного  участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов)¹.

Предоставление земельного участка  для строительства с предварительным  согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем  порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию  земельного участка;

3) государственный кадастровый  учет земельного участка;

4) принятие решения о предоставлении  земельного участка для строительства.

В том случае, если земельный участок  сформирован, но не закреплен за гражданином  или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

1) государственной регистрации  права постоянного (бессрочного)  пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи  и государственной регистрации  права собственности покупателя  на земельный участок при предоставлении  земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о  предоставлении земельного участка  для строительства либо об отказе в его предоставлении выдаются заявителю в семидневный срок со дня его принятия².

Предварительное согласование места  размещения объекта не проводится при  размещении объекта в городском  или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией  о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

С 1 октября 2005 г. в РФ начало действовать  правило, установленное ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которому земельные участки  для жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для  жилищного строительства или  продажа права на заключение договоров  аренды земельных участков для жилищного  строительства осуществляются на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право передавать свои права и обязанности по договору другому лицу независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению ранее указанных сроков, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Собственник или арендатор земельных  участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. При обороте земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязанности по соблюдению указанного срока переходят к новым правообладателям.

В случае неисполнения собственниками и арендаторами возложенных на них  ЗК РФ обязанностей, а также в  случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут  быть прекращены. Кроме того, за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них обязанностей собственники или арендаторы обязаны будут уплатить неустойку. Размер неустойки приравнивается к 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное³.

Для того чтобы получить земельный  участок для строительства, заинтересованные гражданин или юридическое лицо должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В данном заявлении должны быть указаны:

1) назначение объекта,

2) предполагаемое место его размещения,

3) обоснование примерного размера  земельного участка,

4) испрашиваемое право на земельный  участок.

К заявлению могут прилагаться  технико-экономическое обоснование  проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Основу такого выбора должны составлять документы государственного земельного кадастра и документы землеустройства. При этом должны быть учтены экологические, градостроительные и иные условия использования соответствующей территории и недр в ее границах.

Необходимая информация о разрешенном  использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления городских  или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства⁴.

Результаты выбора земельного участка  оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях – и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В Санкт-Петербурге выбор земельных  участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Подобное установление границ должно происходить в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет.

Исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства⁵.

Максимальные размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность бесплатно для  целей, предусмотренных правилами  п. 1 ст. 33 ЗК РФ, устанавливаются: федеральными законами – из земель, находящихся в федеральной собственности; законами субъектов РФ – из земель, находящихся в собственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов местного самоуправления – из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Для иных целей предельные размеры  земельных участков устанавливаются  в соответствии с утвержденными  в установленном порядке нормами  отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования⁶.

1.2 Получение разрешения на строительство

 

Разрешение на строительство - это  административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде.