Правовая характеристика договора аренды

     Вторая  основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении платы  за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

     Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля, полученных в результате использованного арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

     Практика  свидетельствует, что при возникновении  споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок  изменения арендной платы при  заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример из арбитражной практики:

     «Арендатор  обратился в арбитражный суд  с иском к арендодателю о признании  недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем её индексации с учетом инфляции, так как это противоречит императивный норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

     Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающие возможность ежеквартального изменения размера арендной платы является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

     Суд кассационной инстанции отменил  решение, в иске отказал по следующим основаниям.

     Спорным условием договора арендная плата установлена  не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

     Таким образом, стороны согласовали условие  о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета.

     Фактическое изменение размера арендной платы  в результате корректирование её на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 Статьи 614 ГК РФ условия договора о  размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит».²²

     Ещё одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  его аренды либо при прекращении  договора аренды по иным основаниям. В силу статьи 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

     Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется ст. 623 ГК РФ в зависимости от их характера . Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. 

         2.3 Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды 

     «Ведущей  идеей законодателя в договорных отношениях является обеспечение стабильности конкретного договора. С этой целью  Гражданский кодекс России устанавливает  довольно жесткие правила изменения и расторжении гражданско-правовых договоров. ГК РФ исходит из презумпции, согласно которой изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (ст. 451 ГК РФ)».²³

       Соглашение сторон договора о его изменении или расторжении (п.1 ст. 451ГК РФ) следует признать наиболее предпочтительным в силу его бесконфликтности. Стороны договора имеют возможность в обоюдном порядке согласовать все существенные условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. В этой связи соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве согласованного волевого действия, т. е. в качестве сделки.²⁴

     Договор аренды, как и любой гражданский  договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленном в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

     В ст. 619 и 620 ГК регламентируются досрочное  расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим.

     По  требованию арендодателя договор может быть, досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

     а) пользуется имуществом с существенными  нарушениями условий договора или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

     б) существенно ухудшает имущество;

     в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

     б) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в  тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта являются обязанностью арендатора.

     По  требованию арендатора договор может  быть, досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК РФ) в случаях, когда:

     а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     б) переданное арендатору имущество имеет  препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;

     в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

     г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодным для использования.

     В отличие от арендодателя, арендатор  до предъявления иска не обязан обращаться к арендодателю с требованиями об исполнении обязательства. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор  либо неполучения ответа арендатором в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

     Законодатель  предоставляет арендатору по истечении  срока договора преимущественное право  на заключение договора аренды на новый  срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Речь идет о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора.

     В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).  

                                            Заключение 

     В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

     В ГК РФ договору аренды посвящена отдельная  глава (гл.34), включающая в себя более шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля–продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Можно выделить некоторые присущие только договору аренды характерные черты, позволяющие рассматривать это договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

     Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество и арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля–продажа, мена, заем.

     Наделение арендатора статусом титульного владельца  позволяет оптимальным образом  решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество.

     Во-вторых, в Гражданском кодексе РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для отдельных его видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества и др.

     В-третьих, выделение отдельных видов договоров  аренды (за исключением проката, страхования  на время, лизинга) произведено в Гражданском кодексе РФ не на основе какого- либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.