Правовая характеристика договора аренды

     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как указано ранее) подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о регистрации вноситься в данные государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.¹⁶

     В законодательстве не предусмотрена  какая – либо ответственность за отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприемлема в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁷

     Думается  данный факт не означает отсутствия обязанности  регистрировать договор. При фактическом  применении норм о государственной  регистрации сделок, в том числе  и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.¹⁸

     Договор аренды, который в последующем  предусматривает переход права  собственности на арендованное имущество  к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды. 

      Глава 2. Права и  обязанности сторон по договору аренды 

                     2.1 Права и обязанности арендодателя 

     Основная  обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить требования о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

     Рассмотрим  пример из арбитражной практики:

     «Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

     Передача  вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал  и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем  без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

     Таким образом, арендодатель не использовал  надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество  с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

     В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 ст. 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы было отказано».¹⁹

     Арендодатель  обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

     В законе подробно регламентированы последствия  передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

     Арендодатель  не отвечает за недостатки, которые:

     а) указаны в договоре;

     б) хотя и неоговорены, но были заранее  известны арендатору;

     в) должны быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества в аренду – так называемые явные недостатки.

     Во  всех других случаях арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в  аренду имущества, включая скрытые  недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.

     При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;

     б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

     Рассмотрим  конкретный пример из судебной практики:

     «Указание в акте приема-передачи арендованного  помещения ни аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов на устранение последствий аварии и капитальному ремонту, вызванной неотложной необходимостью.

     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился к обществу с ограниченной ответственностью о  расторжении договора аренды в связи  с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

     Решением  суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы  центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

     Постановлением  апелляционной инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что  в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы…

     Суд кассационной инстанции, проверив материалы  дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

     Согласно  статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

     Оценивая  это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отепления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет осуществлять её капитальный ремонт. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации, подтверждается необходимостью проведения её капитального ремонта.

     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и провести капитальный ремонт за свой счет, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

     Поскольку арендодатель не принял соответствующих  мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

     При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано пришел к доводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть  в счет арендной платы стоимость  работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

     Приняв  во внимание изложенное, а так же учитывая, что иной задолженности  по арендной плате у ответчика  не имелось, суд кассационной инстанции  отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца».²⁰

                          2.2 Права и обязанности арендатора 

     Можно выделить три основных обязанности  арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

     Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

     Данный  вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия  предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанных имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).²¹

     В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или  договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

     Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать  в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается  интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.