Потребительские кооперативы

      Член  кооператива имеет следующие  обязанности:

      - выплатить полностью паевой взнос  (в противном случае он исключается  из жилищного кооператива и  утрачивает право пользования  жилым помещением в доме жилищного кооператива);

      - освободить жилое помещение в  течение двух месяцев со дня  принятия кооперативом решения  об исключении такого члена  из жилищного кооператива.

      В случае отказа освободить жилое помещение  граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

      В п. 4 ст. 218 ГК РФ указан особый способ возникновения права собственности членов жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, а также других лиц, имеющих право на паенакопления. Они приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и иное помещение, предоставленное им кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество. Соответственно член жилищного или жилищно-строительного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. В п. 4 ст. 218 ГК РФ указан особый способ возникновения права собственности членов жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных или иных потребительских кооперативов.

      Специфика данного способа заключается  в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и, соответственно, не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с государственной регистрацией возникновения права собственности. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива²⁶.

      Возникает вопрос о том, кто будет собственником  многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все  члены кооператива полностью  выплатили пай. Поскольку собственниками жилых, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.

      По-другому  будет складываться ситуация, когда  только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплатившего пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников.

      Жилищный  кодекс РФ в ст. 131 закрепляет преимущественное право наследника на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая следующим образом.

      1. В случае смерти члена жилищного  кооператива преимущественное право  на вступление в члены жилищного  кооператива имеет его супруг  при условии, что этот супруг  имеет право на часть пая.

      2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

      3. Наследник члена жилищного кооператива,  не проживавший совместно с  наследодателем, имеет преимущественное  право на вступление в члены  жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. ч. 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены кооператива.

      4. Член семьи, проживавший совместно  с наследодателем и не являющийся  его наследником, имеет преимущественное  право на вступление в члены  жилищного кооператива при условии  внесения им паевого взноса, отсутствия  граждан, указанных в ч. ч. 1 - 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

      Применение  изложенной статьи к наследственным отношениям основано на п. 2 ст. 1177 ГК РФ, согласно которому решение о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива.

2.4. Жилищно-накопительные кооперативы

      Жилищно-накопительные  кооперативы регулируются ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». Согласно ст. 2 указанного Закона жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов²⁷.

      Такие кооперативы принимают на себя обязательства  по приобретению (строительству) для своих членов жилых помещений с выбранными ими характеристиками и в согласованном месте при выполнении членом кооператива определенных условий. При этом член кооператива добровольно вносит в жилищно-накопительный кооператив паенакопления в соответствии с используемыми формами участия в деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан. После внесения членом кооператива определенной части паенакоплений жилищно-накопительный кооператив приобретает или строит для него жилое помещение и передает в его пользование. По окончании выплаты оставшейся части паенакопления жилищно-накопительному кооперативу, равной оставшейся доле стоимости жилого помещения, член кооператива приобретает право собственности на выбранное им жилое помещение. Аналогичная норма, как было отмечено ниже, предусмотрена для членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов в п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

      Жилищно-накопительный  кооператив является разновидностью потребительского кооператива. Кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников.

      Число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек  и более чем пять тысяч человек, если федеральным законом не установлено иное. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о жилищно-накопительных кооперативах и Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

      Жилищно-накопительные  кооперативы следует отличать от жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Каждый из них имеет свою специфику. Так, жилищный кооператив имеет своей целью приобретение готового жилья для своих членов и дальнейшее управление ими. Жилищно-строительный предварительно осуществляет строительство жилья для своих членов, а в дальнейшем - управление им. Жилищно-накопительный кооператив сначала осуществляет сбор паенакоплений (причем это может быть достаточно длительный период), а в дальнейшем проводит инвестирование в строительство²⁸.

      Кроме того, в отличие от жилищного и  жилищно-строительного кооперативов жилищно-накопительный кооператив не преследует цель управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Достижению этой цели призвано служить образуемое в нем товарищество собственников жилья, в которое может быть преобразован жилищно-накопительный кооператив.

2.5. Товарищество собственников жилья

      Товарищество  собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческой организацией, и, соответственно, на него распространяется Закон о некоммерческих организациях. Вместе с тем нельзя не отметить, что в перечне некоммерческих организаций, предусмотренных ст. 50 ГК РФ, товарищество собственников жилья отсутствует.

      Основным  правовым актом, регулирующим их деятельность, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

      ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений  в многоквартирном жилом доме, к числу последних относятся юридические лица, государственные и муниципальные образования. ТСЖ владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии соответствующим образом оформленных полномочий собственников жилых помещений²⁹.

      Следует иметь в виду, что товарищество собственников жилья как один из способов управления многоквартирным домом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности жильцов этого дома.

      Возникновение права собственности конкретного  лица в многоквартирном доме не означает, что это лицо (без конкретного волеизъявления) становится членом товарищества, но оно обязано участвовать в выборе способа управления домом. Кроме того, отказ некоторых собственников-домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товариществом в целях содержания и эксплуатации такого дома.

      Правоспособность  ТСЖ возникает в момент его  создания. Оно считается созданным  со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Регистрирующим органом является Федеральная налоговая служба.

      Для создания ТСЖ необходимо простое  большинство собственников помещений (более 50%). Решение принимается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений. По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве, имеет свое обособленное имущество.

      Собственники  помещений самостоятельно определяют, каким образом управлять их домом. Они могут выбрать любой из способов управления многоквартирным  домом, предусмотренных ст. 161 ЖК РФ. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень полномочий товарищества по управлению многоквартирным домом. Например, собственники могут принять решение о том, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо будет выполнять только функции управления многоквартирным домом, либо часть функций управления передаст иной управляющей организации.

      Вступление  в члены товарищества собственников  жилья является сугубо добровольным. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» признаны неконституционными нормы об обязательности участия в товариществах собственников жилья тех собственников жилых помещений, которые не изъявили желания на вступление в него. В п. 3 этого Постановления отмечено, что товарищество - один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем является производным (вторичным) по отношению к праву собственности домовладельцев. Притом свобода собственников вступить в товарищество собственников жилья или выйти из него не тождественна их освобождению от несения бремени расходов на содержание общего имущества³⁰.