Понятие и содержание ипотеки

Федеральное государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский  университет Министерства

Внутренних  дел Российской Федерации 
 

Кафедра Гражданского права 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 

На тему: «Понятие и содержание ипотеки» 

     Выполнил:  
 
 

     Руководитель:  
 
 
 

К защите_________________

                         (допущена, не допушена) 

Дата защиты______________                       Оценка_______________

                                         (прописью) 
 

Санкт-Петербург

2011

Содержание

Введение--------------------------------------------------------------------------------3

1. Состояние жилищного  строительства в  России-------------------------4

2. Ипотека------------------------------------------------------------------------------6

2.1.Понятие ипотеки------------------------------------------------------------------6

2.2.  Возникновение ипотеки в силу договора ---------------------------------10

2.3. Возникновение  ипотеки в силу закона--------------------------------------19

3. Функции ипотеки-----------------------------------------------------------------26

Заключение----------------------------------------------------------------------------29

Литература-----------------------------------------------------------------------------31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Введение

  В Конституции  Российской Федерации от 12 декабря 1993 года сказано, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное  развитие человека. Достойная жизнь, это удовлетворение как минимум  первичных потребностей - потребности  в пище, комфорте, жилище. А какая  может быть достойная жизнь без  своего собственного жилища. По-этому гарантия права на жилище так же есть в конституции. И именно ст. 40 гласит, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, причем малоимущие граждане и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище имеют право на его бесплатное предоставление или за доступную плату из государственных фондов.¹

  В условиях современной российской действительности так уж сложилось, что для большинства  граждан рассчитывать в вопросах решения своих жилищных проблем  на государство не приходится, ведь не всех можно подвести под категорию  малоимущих граждан или иных указанных  в законе граждан. Именно поэтому  инструмент ипотеки был призван  решить эту проблему. На сегодняшний  день ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий для  большинства граждан. Граждане берут  в банках кредиты на покупку недвижимого  имущества, при этом сама приобретаемая  недвижимость поступает в ипотеку  банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).²

  Поскольку ипотека настолько часто встречается в повседневной жизни, я решил именной ей посвятить свою курсовую работу.

  При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1. Состояние жилищного  строительства в  России

  В «Стратегии развития строительного комплекса  РФ на перспективу до 2010 года» отмечается, что доля непосредственно строительства  в ВВП составляет 7, 3 %, в отрасли  занято 8 млн. строителей.

  Состояние жилищного комплекса России создает  удручающее впечатление. Из 19 млн. жилых  строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30 %, 27 % населения России проживают в  неблагоустроенных квартирах. По данным Госстроя РФ, в 2008 году около 80 % российских семей нуждались в улучшении жилищных условий. При этом из-за низкого уровня жизни всего 1, 2 % населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0, 3 % семей получают его за счет бюджета.

  Объем жилищного  строительства сократился в России с 61, 7 млн. кв. метров в 2000 году до 33, 8 млн. кв. метров в 2002 году. С учетом снижения численности населения России за этот период ввод жилья в расчете на человека уменьшился с 0, 42 кв. метров до 0, 23 кв. метров. Нынешние объемы строительства позволяют обеспечить жильем лишь 1, 5 % россиян в год, при потребности в десятки раз больше. При таком мизерном объеме строительства жилья (таблица 1) решение жилищной проблемы в России уходит в необозримое будущее, а социальная напряженность будет возрастать.³

  Падение объемов жилищного строительства  в России - следствие системного кризиса в экономике. Удельный вес  затрат на жилищное строительство в  общем объеме валового накопления основного  капитала в России устойчиво снижается - 22, 8 % - в 2005 году, 11, 6 % - в 2007 году, 9, 4 % без субъектов малого предпринимательства - в 2002 году.

  За последние  десятилетия объем частного жилищного  строительства вырос почти в 7 раз, а государственного - сократился в 1, 6 раза. В 2002 году из общего объема построенного в этом году жилья (33, 8 млн. кв. м) федеральное жилье составило 5, 6 %, субъектов Федерации - 3, 6, муниципальное - 8, 8, частное - 68, 5, смешанные формы строительства - 12, 2, прочие формы - 1, 3 % А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2004, № 8 с. 39-40 
 

  Таблица 1 Обеспеченность населения  России жильем

  в 2000 - 2010 г.г.

 

  Увеличение  удельного веса частного жилищного  строительства, казалось бы, должно было дать толчок для роста его объемов, с целью развития бизнеса.⁴ Но жилищные монополисты тут же начали повышать цены, делить и монополизировать жилищный рынок. Цены на жилье стремительно растут и жилищное строительство становится исключительно выгодным для бизнеса, но не решает проблем основной массы населения.

  Опыт развитых стран показывает, что запуск ипотечных  схем при активной финансовой поддержке  государства решает проблему обеспечения  жильем всех слоев населения. 

  2. Понятие ипотеки

  Термин  «Ипотека» в юридическом обороте  обычно охватывает два понятия:

  1. «Ипотека»  (как правоотношение) есть залог  недвижимого имущества с целью  получения ипотечного кредита  (как правило, в банке). Для ипотеки  характерно оставление имущества  в руках должника. Залог в гражданском  праве - один из способов обеспечения  обязательства - в данном случае  банковского кредита. При этом  во всех случаях обязательна  государственная регистрация залога  любой недвижимости. В случае  неплатежеспособности должника  требования кредитора удовлетворяются  из выручки от реализованного  имущества в преимущественно  перед другими кредиторами или  путем перехода заложенной недвижимости  в собственность залогодержателя.

  2. «Ипотека»  (как ценная бумага) подразумевает  «закладную» - долговой инструмент  удостоверяющий права залогодержателя  на недвижимое имущество. Закладная  обычно свободно обращается на  рынке.

  Многие  широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда  предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового.⁵ Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.⁶

  Вступивший  в силу 16 июля 1998 года Федеральный  закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс  формирования отечественного ипотечного рынка.⁷

  Данный  закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании  залоговых отношений, когда предметом  залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный  акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным  ипотеке.

  Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х  годов, сделало актуальным вопрос о  принятии закона, регулирующего залоговые  операции с недвижимостью.⁸ Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

  В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления  ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В  связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация  ипотеки осуществлялась через разного  рода правовые акты.

  Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального  ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как  длительное время имела место  неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих  правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

  В предшествующий период многие правовые акты, имеющие  в той или иной мере отношение  к залогу недвижимости, носили промежуточный  и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании  ипотечных отношений.

  С точки  зрения юридической силы наиболее подробным  источником регулирования залоговых  отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось  в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее  значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого  имущества (ипотеке), но только в той  части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.⁹ Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".¹⁰