Помещение как объект гражданских правоотношений

ГЛАВА 2  ХАРАКТЕРИСТИКА ПОНЯТИЙ ОТДЕЛЬНЫХ  ВИДОВ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ 

    Понятие жилого помещения является ключевым понятием жилищного права.

    В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.⁶. Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ) и являются объектом как жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными (ст. 288 - 293 ГК РФ, ст. 30 - 34 ЖК РФ), так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договоров найма (ст. 671 - 688 ГК РФ, ст. 60 - 91 ЖК РФ), дарения, мены, ренты. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельный объект правового регулирования (ст. 558 ГК РФ)

   Согласно пунктам 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

    Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

    Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

    Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Исключение составляют отношения купли-продажи жилья. ГК РФ прямо указывает, что предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

    ГК РФ конкретно не называет санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ (ч. 1 ст. 673 ГК РФ), согласно которому оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью.

    В соответствии с действующим законодательством РФ жилые помещения как объекты гражданских правоотношений бывают различных видов. В соответствии с п.1 ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

    Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

   Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    На основании норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, можно говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем таких прав может быть различным. Обосновывает это, например, ст. 552 ГК РФ, в которой регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Так как жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможно два варианта. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок (п.2). Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома (п. 3).

    Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

   По сравнению со старым законодательством, определение квартиры становится более объемным, т.е. помимо кухни появляются "помещения вспомогательного использования... и общего пользования". При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

    Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Вплоть до начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, был окончательно закреплен только с принятием части второй Гражданского кодекса. Такое решение не совсем удачно, так как отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. С другой стороны, законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию, при которой множество семей проживает в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат означал бы ограничение прав проживающих в них граждан по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

    На практике бывают случаи, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Это обосновывается тем, что здесь присутствуют общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Однако, нам кажется, что право преимущественной покупки в таких случаях не применимо, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

    Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности.

    Таким образом, можно сделать вывод, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

    Заслуженный юрист Российской Федерации Г.Ф. Шешко считает что "выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение": жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры - имеет определенные недостатки. Квартира, комната являются лишь составляющими целого - жилого дома; определять целое через его часть некорректно"⁷. С этим мнением, как нам представляется, следует согласиться. 
 
 
 
 

2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ "НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ" 

    В настоящее время в законодательстве широко используется понятие "нежилое помещение". Однако на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция.

    В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер, однако этого явно не достаточно. Как замечает В.В. Чубаров, "отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем"⁸. К.И. Скловский пишет: "Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей "⁹.

    Пробел нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения восполняется в научной литературе. А.Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком¹⁰. О.Ю. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении¹¹. Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений; во-вторых, любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое¹².

    Из этого следует, что нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении, т.е. помещение, и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом такие признаки, как изолированность и недвижимый характер нежилого помещения могут как указываться, так и нет. Неоднозначно рассматривается и предназначенность жилого помещения.

    Рассмотрим определение понятия нежилого помещения более подробно.

    На вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем, существует ряд точек зрения.

    Ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, при этом они подчеркивают, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны¹³.

    Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т.е. нежилые помещения и их части) ¹⁴.

    Рассмотрим признаки нежилого помещения.

    Первый признак нежилого помещения - недвижимый характер. ГК РФ не упоминает нежилое помещение как объект недвижимости ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, однако в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом.

    Следующий признак нежилого помещения - изолированность. Отсутствие законодательного закрепления данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды¹⁵.

    Ряд авторов выделяет в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей¹⁶ и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан¹⁷. Авторы также могут объединять оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан¹⁸.

    Предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение не ограничивается, к другим целям могут относиться, в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.