Особенности договора аренды предприятия

              - если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

              а) произвести его за счет арендодателя;

              б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

              Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).

2.4 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

              По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  предприятие за плату во временное пользование и владение или должно во временное пользование. По договору аренды, происходит передача предприятия во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

              Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать предприятие в аренду.

              Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление предприятия в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

              Договором может быть предусмотрен выкуп арендованного предприятия, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного предприятия применяются нормы о купле-продаже. Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования предприятием, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок и подлежит пролонгации.             

              Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

              а) использование арендатором предприятия не по назначению с существенным нарушением условий договора;

              б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

              в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

              г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

              д) в иных случаях, предусмотренных договором.

              Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:                                          а) непредставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

              б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

              в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

              г) непригодность предприятия для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

              Передача предприятия и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.              Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

              Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, др. лиц и не противоречат общественным интересам.

2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

              Условие об арендной плате предприятия является существенным.              Арендная плата может устанавливаться в виде:

              а) твердой суммы платежа;

              б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования предприятия арендатором;

              в) предоставления арендатором определенных услуг;

              г) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.                                                                                                                                                                        Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

              Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования предприятием. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

              Арендная плата взимается в соответствии, что представляет собой данное предприятие, учитывая следующие параметры:

              - назначение предприятия (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

              - принадлежности зданий к памятникам истории, культуры, архитектуры;

              - степени обустройства;

              - пригодности зданий и оборудования к коммерческой эксплуатации;

              - фактической занимаемой площади.

              Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата  покрывает коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Заключение

              Аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

              Договор аренды предприятия должен соответствовать действующим гражданскому законодательству и иным нормативным документам.  Особенности договора аренды предприятия законодательно закреплены в ст. 656 ГК РФ. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие.

              Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

              Заключение договора аренды предприятия невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме и дальнейшая государственная регистрация, если договор заключён на срок более года.

              Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон - арендатора и арендодателя. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора. Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов - договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.

              Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.

              Передача предприятия по договору аренды арендатору и возврат арендодателю происходит на основании акта приёма-передачи.

              Из определения договора аренды предприятия можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели.

Список литературы

Нормативные документы

              1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 г. // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 656 (в действ. редакции).

              2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.94 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32 (в действ. редакции).

              3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. // Российская газета. 1997. 30 июля, Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30 (в действ. редакции).

              4. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. // Российская газета. 1995. 29 декабря, Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1 (в действ. редакции).

              5. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г.// Российская газета. 1998. 17 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст. 785 (в действ. редакции).

Учебники, комментарии

              6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ЮНИТИ, 2009. – 349 с.

              7. Гражданское право. Часть 1,2. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.-М.: Инфра-М, 2010. – 409 с.

              8. Заступницкий Д. И. Сбереги предприятие. - СПб.: Питер, 2008 г. – 329 с.

              9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Колос, 2009. – 486 с.

              10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой. / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: ЮНИТИ, 2009. – 502 с.

              11. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. Учебник. - М.: Наука, 2007.  342 с.

              12. Потапов Б.В. Передача арендованного предприятия. - М.: Колос, 2010. – 304 с.

              13. Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн.- М.: Колос, 2010. – 389 с.

              14. Харитонов С.Ф. Государственное регулирование арендных отношений. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2009.  – 405 с.

              15. Хайрулова З. А. и др. Заключение договоров по аренде предприятий. - СПб.: Питер, 2009. – 267 с.

              16. Хозяйственное право. Учебник Т. I,II / Под ред. В. С. Мартемьянова. - М.: Библиотека МГУ, 2010. – 502 с.

Приложение № 1

                       Договор аренды промышленного предприятия

     _____________________________(далее - Арендодатель) в Лице __________________________________________________________________________