Особенности договора аренды предприятия

              Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

              Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре. Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК РФ).

              Начало-окончание действия договора. Договор вступает в силу и становится    обязательным для сторон с момента его заключения.              Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

              Заключение договора в обязательном порядке.  Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона.

              Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

              Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в частности, превышающие сумму задатка. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

              Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449 ГК РФ).

              По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

              В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

              В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

              - при существенном нарушении договора другой стороной (нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

              - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

              - в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст.450,451 ГК РФ).

              При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

              Выводы. Данная глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание возникновения гражданско-правовых отношений. Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

              Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная регистрация договора аренды предприятия.

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия

2.1 Предмет договора

              Особенности договора аренды предприятия законодательно закреплены в ст. 656 ГК РФ. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

              Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

              Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

              Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного.               Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

              Один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

              Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. При этом надо учитывать следующие правила:

              1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор;

              2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона;

              3) законом, прежде всего Земельным кодексом, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607);                                                                                                                               4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила _ 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

              По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

              Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст.ст. 382-390).

              Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о переводе долга (ст.ст. 391-392 ГК). Последнее требует получения согласия кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя включить в состав предприятия.

              Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК РФ "Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров.

              В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

              По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав.

              Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау).