Общая собственность: понятие и сущность

     Риск  случайной гибели или повреждения  имущества несут все участники  общей долевой собственности. В  силу этого при случайной гибели части общего имущества, находившегося  во владении и пользовании одного из участников долевой собственности, доли участников останутся неизменными, а порядок владения и пользования сохранившимся имуществом изменится с учетом долей каждого сособственника.

     Доля  в праве общей собственности представляет собой самостоятельную имущественную ценность (объект гражданских прав), в силу чего каждый участник долевой собственности имеет определенные правомочия в отношении своей доли.

     Доля  является нематериальным объектом права, и среди правомочий на нее участника  общей долевой собственности  реально существует только правомочие распоряжения (возможность отчуждать долю).

     Каждый  участник общей долевой собственности  вправе распорядиться своей долей  по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. Вместе с тем при возмездном отчуждении доли (покупка и мена) он связан ограничениями, установленными ст. 250 ГК РФ в интересах других участников общей долевой собственности.

     При продаже доли в праве общей  собственности постороннему лицу остальные  участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Так как преимущественное право покупки доли связано с участием в праве общей собственности, то уступка преимущественного права не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

     В целях обеспечения реализации этого  преимущественного права установлена  обязанность продавца в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении  продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

     Неисполнение  либо ненадлежащее исполнение продавцом  доли вышеуказанной обязанности  позволяет любому другому участнику  долевой собственности в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные по истечении 3-месячного срока, должны отклоняться. Также не подлежат удовлетворению требования о признании заключенной сделки недействительной¹⁶.

     Ограничения, установленные ст. 250 ГК РФ, едины для всех отношений общей долевой собственности. Однако самим ГК РФ и иными федеральными законами могут быть предусмотрены дополнительные ограничения на отчуждение доли в праве общей собственности.

     Например, Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹⁷ (ст. 12) предусматривает, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, то участник долевой собственности вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли распорядиться земельным участком только следующим образом: завещать; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать долю в доверительное управление, продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

     Иным  образом распорядиться земельной  долей участник долевой собственности  может только после выделения  земельного участка в счет земельной  доли.

     Доля  в праве общей собственности  переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется с момента государственной регистрации договора.

     Доля  в праве общей собственности как самостоятельная имущественная ценность может быть объектом обращения взыскания кредитора участника общей долевой собственности при одновременном наличии двух условий (ст. 255 ГК РФ):

     а) другого имущества участника  общей долевой собственности  недостаточно для покрытия долгов;

     б) выделение доли в натуре невозможно или против выделения доли в натуре возражают другие участники общей  долевой собственности.

     При обращении взыскания на долю в  праве общей собственности кредитор может требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на эту долю путем продажи ее с публичных торгов. 
 

2. Раздел и выдел имущества 

     Право общей собственности прекращается по общим основаниям, установленным  гл. 15 ГК РФ, а также в результате продажи доли одним участником общей собственности другому, наследования доли и т.д. Кроме того, право общей собственности прекращается в результате раздела или выдела из нее доли.

     Раздел  прекращает отношения общей собственности  между всеми ее участниками. Выдел  доли прекращает эти отношения только для одного из участников; отношения общей собственности между остальными участниками сохраняются. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли регулируются ст. 252 ГК РФ.

     2.1 Раздел и выдел имущества, находящегося в долевой собственности

     Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их общему согласию. Участник долевой собственности  вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать раздела имущества или выдела в натуре своей доли из общего имущества.

     «Условия, при которых суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, - пишет Б. Г. Гончикнимаева, - прямо перечислены законодателем: а) доля собственника незначительна, б) не может быть реально выделена, в) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества»¹⁸.

     Данное  положение ГК получает дальнейшее развитие в п. 36 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 и, более того, усиливается выражением: "В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию"¹⁹.

     В некоторых случаях выделить долю одного из участников либо невозможно в принципе, например, в связи с законодательным запретом или вероятностью причинения имуществу несоразмерного ущерба в результате раздела, либо невозможно в соответствии с долей участника, например, квартира из двух комнат принадлежит трем лицам.

     В первом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а во втором случае несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

    На  практике иногда имеют место случаи неправильного толкования и применения предписания п. 4 ст. 252 ГК. Истица, считая, что доля ответчика в общем  имуществе незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, т.к. из АЗС не может быть выделена 1/4 доли, она неделима, ответчик достиг пенсионного возраста и признан нетрудоспособным как имеющий инвалидность второй группы, обратилась на основании ст. 252 ГК с требованием передать в собственность истицы 1/4 доли АЗС. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, мотивируя тем, что соглашения о способе и условиях раздела общего имущества АЗС между сторонами не достигнуто, выдел в натуре 1/4 указанного имущества невозможен, поскольку АЗС является сложной неделимой вещью, доля ответчика в общем имуществе незначительна. В связи с этим требование истицы о признании за ней права собственности на долю ответчика в размере 1/4 и выплате денежной компенсации ответчику является обоснованным и подлежит удовлетворению. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда. ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что выплата участнику компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия; суд может при отсутствии согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию при наличии трех обстоятельств (незначительность доли, невозможность реального выдела, отсутствие существенного интереса в использовании имущества). Кроме того, суд подчеркнул, что нормы п. 3 и п. 4 ст. 252 ГК и п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 применяются при предъявлении в суд одним из участников долевой собственности требования о выделе своей доли из общего имущества²⁰.

    Если  суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Определение порядка пользования не связано с прекращением общей собственности и признанием права собственности на конкретный выделенный объект (доля в натуре)²¹.

    Если  выдел доли в натуре не допускается  законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник  имеет право на выплату ему  стоимости его доли другими участниками. По предписанию ГК РФ выплата компенсации вместо выдела его доли в натуре участнику долевой собственности остальными допускается с его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ), на что обращает внимание судебная практика.

    Так, ФАС Северо-Западного округа при вынесении Постановления по делу указал, что выплата компенсации вместо выдела в натуре доли одного из собственников допускается только при наличии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общего имущества. В данном случае волеизъявление отсутствует. В Постановлении также указывается и такое немаловажное положение, что принудительное выделение доли одного из участников долевой собственности ГК РФ не предусмотрено, в связи с чем иск правомерно отклонен²².

    Из  вышеприведенных примеров можно сделать вывод, что при судебном выделе доли участника общей собственности учитывается согласие на компенсацию, и если против денежной компенсации выделяющийся собственник возражает, то судебный процесс должен заканчиваться отказом в выделе имущества в натуре с сохранением за ним права на долю в общей собственности.

    2.2 Раздел и выдел имущества, находящегося в общей совместной собственности

     Раздел  имущества, находящегося в общей  совместной собственности, и выдел  из него долей возможны только после определения размера доли каждого участника, которые признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. После определения размера доли каждого из них раздел имущества и выдел из него доли осуществляются в том же порядке, что и имущества, находящегося в общей долевой собственности, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или не вытекает из существа отношений сособственников.

     По  вопросу об определении долей  супругов в общем имуществе при  его разделе и порядке такого раздела п. 4 ст. 256 ГК РФ отсылает к законодательству о браке и семье. Семейный кодекс РФ устанавливает, что в случае раздела имущества, являющегося совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Семейный кодекс РФ  специально оговаривает право суда отступить от начала равенства долей супругов и в случаях, когда один из них не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Однако отступление судом от принципа равенства должно быть мотивировано в судебном решении.

     Особенности раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства установлены ст. 258 ГК РФ. Основная особенность — установление возможности только раздела имущества, но не выдела из него доли. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в судебном порядке, если взаимное согласие не достигнуто, и не может превышать год с момента подачи заявления о выходе из фермерского хозяйства²³.