Недвижимое имущество как объект гражданского права

В соответствии с Гражданским кодексом (п.1 ст.130), к недвижимому имуществу, во-вторых, отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

 

2.1.4. Леса.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда.

“Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии”. (2.5, с.246).

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной  и частной.

“Основная часть лесного фонда находится в государственной собственности, которая в данный период развития российского общества является доминирующей среды других форм собственности на леса. Распределение объектов лесного фонда между федеральной собственностью на леса и собственностью субъектов Российской Федерации производится на основе закона о федеральных ресурсах и договора Федерации с субъектами Федерации.

К муниципальной собственности могут быть отнесены лесные участки городских лесов, лесопаркового пояса, обслуживающие потребности городов и районов”. (2.5, с.248).

Статья 20 Лесного кодекса РФ от 29.01.97 г. предусматривает право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Лесным кодексом установлены публичный и частный лесные сервитуты.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). (ст.21 ЛК).

Также раскрыты виды осуществления прав пользования участками лесного фонда и прав пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд.

Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

Основы лесного законодательства Российской Федерации от 6 марта 1993 г. предусматривают семь видов лесных пользований. Это: заготовка живицы (сока хвойных деревьев), древесины, второстепенных лесных материалов (пней, коры, сосновой и еловой лапки); побочные лесные пользования (подразделяются на два вида - общедоступные (сбор грибов, ягод), не требующие спецразрешения, и специальные (сенокошение, пастьба скота, заготовка технического сырья, лекарственных трав)); пользования лесом для нужд охотничьего хозяйства); в научно-исследовательских целях; для реализации культурных и оздоровительных интересов, туристических и спортивных задач.

Лесопользователями являются юридические (в том числе иностранные) и физические лица - граждане, обладающие правом на осуществление лесных пользований по российскому законодательству. Передача участков лесного фонда в пользование производит районная (городская) администрация на основе прямых переговоров, торгов, конкурсов.

Права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

В соответствии со ст.31 Лесного кодекса, субаренда участков лесного фонда запрещена.

По договору аренды, безвозмездного пользования участок лесного фонда предоставляется на срок до одного года.

Немаловажным моментом является оборотоспособность объектов лесных правоотношений (ст.12 ЛК).

Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд не допускаются.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого имуществ рассмотрены лесным и гражданским законодательствами, где установлены основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

 

2.1.5. Здания и сооружения.

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. В той связи необходимо раскрыть содержание статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

“Так установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости и покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовою судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной”. (2.14, с.126-127).

“В противоположном случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продан без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, условия пользования земельным участком определяются:

договором купли-продажи либо если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Поскольку сервитут является вещным правом, его владелец защищается так же, как и собственник.

Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.

В обоих названных случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество”. (2.14, с.127-128).

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. “Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Данная формула здесь универсальна, независимо от того, на каких правах имеет земельный участок арендодатель.

Право арендатора выделено именно на занятую арендуемым зданием или сооружением часть земельного участка, а не земельный участок в целом, занимаемым арендодателем. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания, или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель, - аренда или бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и другие правомочия срочного либо постоянного пользования земельным участком. Набор этих прав устанавливается Земельным кодексом и главой 17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в силу земельного кодекса, подлежащего -принятию государственной Думой Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования арендатором соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Первый вариант выбора правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой из вариантов прав срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями и сооружениями. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для граждан - бессрочное пользование.

Если арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения”. (2.14, с.222-223).

“Переход права собственности и других внешних прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Соответственно этому установлено аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот земельный участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли”. (2.14, с.223).

“Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости”. (2.7, с.276).

Гражданский кодекс РФ недвижимым имуществом признает также предприятие в целом как имущественный комплекс, для которого установлен специальный правовой режим.

 

2.1.6. Предприятие как имущественный комплекс.

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

“1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс “на ходу”.