Недвижимое имущество как объект гражданского права

 

 

 

 

 

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

 

Введение                                                   3

Глава 1 Общая характеристика объектов гражданского права        5

1.1. Понятие и оборотоспособность объектов    гражданского права       5

1.2. Виды и общая характеристика объектов     гражданского права              9

Глава 2. Характеристика недвижимости как объекта гражданского права       22

2.1. Понятие и классификация объектов недвижимости                                  22

2.2. Правовой режим недвижимости                              54

1. Государственная регистрация прав на  недвижимое имущество и

сделок с ним                         54

2.2.2. Особенности правового режима недвижимого  имущества                     86

Глава 3. Особенности совершения отдельных сделок с

недвижимостью                                          91

3.1. Купля-продажа недвижимости                               92

3.2. Залог недвижимости (ипотека)                          101

3.3. Доверительное управление недвижимостью               118

Заключение                                                   148

Библиография                                                158

 

ВВЕДЕНИЕ.

Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в России. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании российской правовой реформы.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Градостроительный кодекс Российской Федерации от  07.05.98 г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.97 г., Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный характер, что и послужило поводом для выбора мной этой темы. Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьезных, на наш взгляд, вопросов в этой области. Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правоприменительной практики, что позволяет получить объективное представление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недвижимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формирование таких правоотношений. Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена, что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как объекта Гражданского права.

 

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

1.1. Понятие и оборотоспособность объектов гражданского права.

“Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст.128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещи - суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими  являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.).

Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав”. (2.2, с.205-206).

“Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). К первой группе относятся свободно обращающиеся объекты права, ко второй - объекты, ограниченные в обращении, и к третьей - объекты полностью изъятые из оборота.

Свободное обращение объектов гражданских прав является общим правилом, а ограничение оборотоспособности и тем более полное изъятие из оборота - исключением из этого правила.

Как и все другие исключительные нормы, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, о которых идет речь, не подлежат распространительному толкованию.

Ограничение оборотоспособности выражается в том, что соответствующие виды объектов могут либо принадлежать только государственным организациям или только российским гражданам и юридическим лицам, либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. (Например, большинство природных ресурсов, в частности, недра, лесной фонд, водные ресурсы, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны, объекты историко-культурного наследия и художественные ценности общенационального значения, оружие).

Статья 129 ГК предусматривает, что любое ограничение оборотоспособности должно непременно осуществляться в порядке, предусмотренным законом. Это означает, что на уровне закона необходимо по крайней мере установить, каким образом должны определяться виды объектов, соответствующим образом ограниченные в своей оборотоспособности. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым органом при условии, если он был уполномочен на то законом. Такого рода ограничения содержатся, например, в постановлении Правительства РФ от 10 декабря 1992 года “О поставках продукции и товаров, реализация которых запрещена”. В соответствии с Законом СССР от 29 октября 1976 г. “Об охране и использовании памятников истории и культуры” при продаже или ином отчуждении памятников истории и культуры  требуется предварительное уведомление государственных органов охраны памятников, поскольку государство имеет преимущественное право их покупки.

К изъятию из оборота ГК относится строже: виды изъятых из оборота объектов необходимо определить в самом законе”. (2.6., с.203-204). “К ним относятся некоторые виды вооружения, ядерная энергия и др., предусмотренные в Указе Президента РФ от 22 февраля 1992 г. “О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена”.

Вещи, изъятые из оборота вообще не могут быть предметом гражданско-правовых сделок”. (2.13, с.175).

1.2. Виды и общая характеристика объектов гражданского права.

Объекты гражданских прав принято разделять на:

вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи;

работы и услуги;

информация;

результаты интеллектуальной деятельности; в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);

нематериальные блага.

 

1.2.1. Вещи как объекты гражданских прав.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. “Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами ГЗ (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Также статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом”. (2.13, с.176-177).

Гражданским кодексом принята классификация вещей как объектов гражданского права на делимые и неделимые. “В принципе все вещи являются делимыми. Однако физическое разделение вещи на части может лишить вещь ее первоначального назначения. Поэтому к делимым вещам относятся только те предметы, которые можно разделить без ущерба для их хозяйственного назначения, например, любое количество зерна, молока и др., в то время как книга, стол, пианино и др. подобные вещи считаются неделимыми, их раздел невозможен без изменения их назначения. Эта классификация вещей имеет основное значение для общей собственности в случае необходимости ее раздела, при наследовании, исполнении обязательства по частям и в др. случаях, которые регулируются специальными правилами. Так, при общей собственности делимые вещи делятся и соответствующие их части передаются разным субъектам, а неделимые передаются одному из общих собственников, который обязан выплатить другим денежную компенсацию, либо продаются, а вырученная сумма делится между собственниками.