Недвижимое имущество как объект гражданского права

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд”. (ст.2 Закона).

“Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) а акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена  по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерное общества обосновано квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки”. (3.1, с.81).

Таким образом, мы видим, как применяется действие п.5 ст.2 Закона на практике, регулирующего взаимодействие участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.

Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отношений? В соответствии со ст.5 Закона “участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты  Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой”.

Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект недвижимости и установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое имущество в силу настоящего закона, проводится государственная регистрация таких прав, хотя они и признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

“В Законе “О государственной регистрации прав”, по мнению                 А. Кузнецова, недостаточно основательно проработан вопрос о получении сведений из Единого государственного реестра прав. Согласно ст.7 Закона и п.4 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Действительно, такая практика характерна для некоторых западноевропейских стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии. Однако А. Кузнецов утверждает, что в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости данных о государственной регистрации может привести к злоупотреблениям криминального характера и к использованию информации в целях недобросовестной конкуренции. Ссылку в Законе об ответственности за использование сведений такими способами и в форме, которые наносят ущерб правам и интересам правообладателей (п.5 ст.7), едва ли можно признать действенным средством для предотвращения подобных правонарушений”. (2.10, с.63-64).

В Российском Законе “О государственной регистрации прав” также предусмотрено, что в соответствии с п.3 ст.7 “сведения о содержании право устанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, представляются в установленном порядке только:

самим правообладателем;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладатели;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону”.

“По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права”. (п.4 ст.7 Закона).

“Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд”. (п.2 ст.7 Закона).

В Законе “О государственной регистрации прав” также предусмотрено, что “информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом”. (ст.8 Закона).

Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.

Несмотря ни на что “Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” знаменует принципиально важную веху в развертывании российской правовой реформы. Почему? Обстоятельный ответ был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском совещании - семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и еженедельником “Экономика и жизнь”. Констатировав, что названный законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных государственных ведомств и практически всех субъектов гражданского оборота, ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов “из кармана в карман” названного собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание регистров уделялось не правам на недвижимость (собственник - то не менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу - учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

В процессе подготовки законопроекта развернулась напряженная дискуссия по вопросу, возложить ли функции регистрации прав на органы, учитывающие недвижимость в физическом отношении, или создать принципиально новую регистрационную систему. Законодатели пошли по второму пути, поручив решение задачи Минюсту России”. (2.15, с.58). В этой связи на упомянутом совещании - семинаре выступил министр юстиции РФ Сергей Владимирович Степашин.

“В соответствии с Законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания, структура и принципы размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченном Правительством Российской Федерации”. (2.15, с.58-59).

Как утверждает С. Степашин, “практика показала, что в субъекте Федерации целесообразно открывать одно учреждение юстиции с филиалами в городах и районах”. Это способствует укреплению единства правоприменительной практики в регионах, налаживанию строгой системы контроля и ответственности должностных лиц. В конечном счете будет развернута целостная система учреждений юстиции России - на основе единообразного применения Конституции и Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, а также выработанной Минюстом РФ федеральной методики государственной регистрации и сделок с ним”, - считает С. Степашин”. (2.15, с.59).

Законом “О государственной регистрации прав” утвержден круг полномочий, относящихся к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах. (ст.9).

В соответствии со ст.9 Закона, учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Федеральным законом.

“Предстоит создать, - констатировал С. Степашин, - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пока образована Межведомственная комиссия (во главе с вице-премьером Правительства РФ, министром госимущества России) по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Для реализации задуманного надлежит провести большую подготовительную работу, в том числе сформировать необходимую правовую базу”. (2.15, с.58-59).

В соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав” (ст.10). “Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществляет следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

Согласно Закону система учреждения юстиции должна быть сформирована поэтапно и охватить все регионы к 2000 г.:

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

“Уже сейчас Министерством юстиции подготовлены и внесены в Правительство РФ проекты правительственных постановлений “Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “Об установлении максимального размера платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление о зарегистрированных правах”. (2.15, с.59).

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок  с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

“В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения таковы: подготовка и повышение квалификации государственных регистраторов и иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований и разработок в области этой регистрации и ее научно-методическое обеспечение”. (2.15, с.60).