Государственный жилищный фонд

Исходя из положений  ст.26 ЖК право пользования жилым  помещением возникает, в частности, на основании права собственности. Прекращение права собственности на жилое помещение влечет прекращение всех правомочий собственника, в том числе и права пользования жилым помещением. Поэтому следует иметь в виду, что бывший собственник, не освободивший жилое помещение после его отчуждения, подлежит выселению по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения, если иное не определено законодательными актами или договором.

Граждане выселяются из жилого помещения государственного жилищного фонда с предоставлением  жилого помещения типовых потребительских качеств в случаях:

1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Основаниями сноса жилого дома может быть реконструкция городов и других населенных пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.

Снос жилого дома означает ликвидацию предмета договора найма  жилого помещения и прекращение  жилищного правоотношения. В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное им помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.

Выселяемым гражданам  предоставляется жилое помещение  типовых потребительских качеств. Обязанность предоставить жилое помещение возлагается на предприятие, учреждение, организацию, которым отводится земельный участок.

2) если дом (квартира) непригоден для проживания и  подлежит переоборудованию в  нежилой.

Положением о порядке  обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. № 1392 и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, утвержденными постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000г. № 4, установлены основания признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия признания его таковыми. Например: фактический износ каменных жилых домов свыше 70 %, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износом 65 %, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен представить собственник жилищного фонда.

3) если дом (квартира) находится в аварийном состоянии  или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений (ст. 67 и 38 ЖК). По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком доме (помещении) опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 ЖК предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах  государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих  в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств. Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае предоставляется собственником жилищного фонда.

4) к другим основаниями  расторжения договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения либо его существенное уменьшение в ходе проведения капитального ремонта (реконструкции) жилого дом. В этом случае по требованию нанимателя и совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома другое жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма.

5) если наниматель  жилого помещения и члены его  семьи в течение шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

Жилое помещение, предоставляемое  выселяемым, должно находиться в пределах данного населенного пункта. Оно должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

3. Выселение из жилого помещения  без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств

Выселение из жилого помещения  без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается в случаях:

1 Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 38 ЖК):

а) Основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности: действия должны быть противоправными; систематическими; противоправное разрушение или порча жилого помещения должны находиться в причинной зависимости от действий (бездействий) выселяемого лица; действия лица предполагаются виновными; поведение виновного лица уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры оказались безрезультатными.

Расторжение договора по данному основанию  может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо;

б) Использование жилого помещения для иных целей, кроме проживания, является грубым нарушением законодательства и обязательств нанимателя и влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение в этом случае есть мера гражданско-правовой ответственности;

в) Расторжение договора найма и выселение нанимателя за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, делающим невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Основанием для расторжения  договора найма и выселения нанимателя является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Противоправность нарушения  правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе. Данные действия должны совершаться неоднократно, умышленно. При выселении граждан по основаниям ст. 39 ЖК в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, необходимо, чтобы действия виновных лиц носили систематический характер, к ним принимались меры предупреждения и общественного воздействия. Следует иметь в виду, что систематическим нарушением, как правило, считается совершение виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении, более двух раз.

Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи  с нарушением правил пользования  жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст.39 ЖК.

По основаниям, предусмотренным  ст.39 ЖК, без предоставления другого  жилого помещения могут быть выселены судом наниматели, члены их семей  и другие лица, проживающие совместно  с ними в домах государственного и частного жилищного фонда.

По этим же основаниям могут быть выселены члены семей  собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч.1 ст.120 ЖК).

Выселение виновных за систематическое  нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Эффективным средством в данной ситуации является так называемый принудительный обмен как альтернатива выселению.

2 Признания договора найма жилого  помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма.

3 Прекращения работы сезонными,  временными работниками и выбытия  из учебного заведения граждан,  получивших общежитие в связи  с работой или учебой (ст. 98 ЖК);

4  Увольнения по собственному  желанию без уважительных причин или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч.2. ст. 98 ЖК);

5 В случае нарушения нанимателем  существенных условий договора (ст. 36 ЖК);

6 Прекращения оснований, по которым  было предоставлено жилое помещение в специальных домах (ст.100 ЖК).

При выселении из служебных жилых помещений необходимо выяснять, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к числу служебных. Если жилое помещение не отнесено к числу служебных в порядке, установленном ч.2 ст.91 ЖК и п.73 Положения, то статус служебного жилого помещения на него не распространяется.

В случаях, когда в жилое помещение, не включенное в число служебных, вселен гражданин на основании договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, либо когда в служебное жилое помещение вселен гражданин, не относящийся к числу работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, или в служебное жилое помещение вселен гражданин не по договору найма служебного жилого помещения, то такие договоры найма жилого помещения признаются недействительными с наступлением последствий, предусмотренных ст.72 ЖК или иными законодательными актами.

Порядок отнесения жилых помещений  к общежитиям, предоставления гражданам жилых помещений в общежитиях и пользования ими установлен Жилищным кодексом, главой 5 Положения и Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437 (с изменениями и дополнениями).

Нарушение установленного порядка и условий предоставления общежития может являться основанием для признания договора найма жилого помещения в общежитии недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст.72 ЖК (п.61 Положения об общежитиях).

Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении.

Основаниями выселения  из служебного жилого помещения являются: прекращение трудовых (служебных) отношений, в соответствии с которыми было предоставлено служебное жилое помещение, получение (приобретение) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте иного жилого помещения, истечение срока действия договора, заключенного в установленных законодательством случаях с лицами, имеющими право на заключение с ними договора найма служебного жилого помещения на определенный срок.

В соответствии со ст.98 ЖК, п.57 Положения об общежитиях основанием выселения из общежития, предоставленного нанимателю в связи с трудовыми (служебными) отношениями, является прекращение трудового договора, а также получение (приобретение) нанимателем жилого помещения в общежитии (в том числе продолжающим работу в той же организации), иного жилого помещения в данном населенном пункте.

Наниматели служебных  жилых помещений подлежат выселению  независимо от оснований прекращения  трудового договора, а наниматели жилых помещений в общежитиях – в связи с прекращением трудового договора по основаниям, указанным в ч.2 ст.98 ЖК.

При выселении из общежитий работников, уволенных по собственному желанию, необходимо проверять уважительность причин увольнения по этому основанию. Наличие уважительных причин, повлекших увольнение работника по собственному желанию, может явиться основанием к отказу в иске о выселении из общежития.

Если жилое помещение  в общежитии предоставлено в  установленном порядке работнику иной организации, то в случае прекращения трудовых (служебных) отношений он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения независимо от оснований увольнения (п.п.82, 83 Положения).

Граждане, проживающие  в общежитиях и служебных жилых  помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых жилых помещений при отказе возвратиться на прежнее место работы, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение.

Если в судебном заседании  гражданин, проживавший до увольнения в служебном жилом помещении, заявил о желании вернуться на работу, это заявление может быть учтено судом только в том случае, когда наниматель согласен принять его на прежнюю или другую работу, в связи с выполнением которой имеются основания предоставления ему служебного жилого помещения.

В силу ч.2 ст.96 ЖК отдельные  категории граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено законодательными актами.