Государственный жилищный фонд

Лекция  5  Государственный жилищный фонд

 

5.1 Порядок предоставления  жилых помещений в домах государственного жилищного фонда

5.2 Расторжение договора  найма жилого помещения. 

5.3 Выселение из жилого  помещения  без предоставления  другого жилого помещения типовых потребительских качеств

5.4 Предоставление жилого  помещения в связи с капитальным  ремонтом, со сносом или переоборудованием жилых помещений

 

5.1 Порядок предоставления  жилых помещений в домах государственного жилищного фонда

 

Жилые помещения в  домах государственного жилищного фонда предоставляются состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам и членам их семей, как правило, в виде квартиры или жилого дома на условиях соответствующего договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда:

– в жилых домах республиканского жилищного фонда – по совместному решению администрации государственного органа или другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и профсоюзного комитета с последующим сообщением о принятом решении в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

– в жилых домах коммунального жилищного фонда – по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, или по совместному решению администрации государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения, и профсоюзного комитета.

Государственные органы и другие государственные организации, имеющие жилые помещения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставляют своим работникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с Положением, утв. Указом Президента № 565, а также коллективными договорами.

Государственные сельскохозяйственные организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения и (или) осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых помещений, реконструкцию объектов под жилые помещения для работников сельскохозяйственных организаций и организаций социально-культурной сферы, постоянно проживающих и работающих в сельской местности и состоящих в соответствующей (сельскохозяйственной) организации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляют этим работникам жилые помещения в соответствии с законодательством.

Если гражданин на дату принятия решения о предоставлении жилого помещения государственного жилищного фонда занимает другое жилое помещение данного фонда, в котором не остаются проживать члены его семьи, он обязан произвести сдачу этого жилого помещения соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу, иному государственному органу, другой государственной организации, предоставляющим жилое помещение.

Отказ гражданина от исполнения данной обязанности является основанием для отмены решения о предоставлении ему жилого помещения государственного жилищного фонда.

Жилые помещения государственного жилищного фонда (за исключением специальных жилых помещений) предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Жилые помещения государственного жилищного фонда, в том числе служебные жилые помещения, могут быть предоставлены гражданам вне очереди или в первоочередном порядке в случаях, установленных законодательными актами.

Для проживания гражданам предоставляются жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, отвечающие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта.

Для проживания граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание их детей, находящихся на государственном обеспечении, в случаях, установленных законодательными актами, при выселении из занимаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения меньшей площади и (или) уступающие им по своим потребительским качествам, в том числе вне пределов данного населенного пункта.

Жилое помещение государственного жилищного фонда (за исключением жилых помещений в общежитии, специальных жилых помещений, жилых помещений, предоставляемых при выселении граждан, уклоняющихся от внесения платы за пользование жилым помещением государственного жилищного фонда, платы за техническое обслуживание, отчислений на капитальный ремонт жилого дома и платы за коммунальные услуги, жилых помещений, предоставляемых при выселении граждан, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание их детей, находящихся на государственном обеспечении, в случаях, установленных законодательными актами) предоставляется во владение и пользование в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Жилое помещение государственного жилищного фонда может быть предоставлено  во владение и пользование с превышением  максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, установленной пунктом 44 Положения № 565, если оно представляет собой однокомнатную квартиру либо жилую комнату, а также при предоставлении дополнительной площади жилого помещения в случаях в случаях, предусмотренных п. 46 Положения, либо предназначено для проживания граждан независимо от пола, кроме супругов (за исключением жилых помещений, предоставляемых гражданам в соответствии с п. 52 Положения.

Героям Беларуси, Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, полным кавалерам орденов Славы, Трудовой Славы, а также гражданам, страдающим заболеваниями, дающими им право на дополнительную площадь, другим гражданам в соответствии с законодательством сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения предоставляется дополнительная площадь жилого помещения в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади.

Перечень заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право  на получение дополнительной площади  жилого помещения, определяется Министерством здравоохранения.

Право на дополнительную площадь жилого помещения может быть реализовано только один раз.

Право владения и пользования  жилым помещением государственного жилищного фонда возникает на основании договора найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения  государственного жилищного фонда  вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, но из расчета не менее 15 кв.метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, осуществляют учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда.

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  с нанимателем.

 

2. Расторжение договора найма жилого помещения

 

Расторжение договора найма  жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя, наймодателя и по соглашению сторон.

Расторжение договора найма  жилого помещения и выселение  граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств.

Расторжение договора найма  жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Данное положение не распространяется на случаи выселения из жилых домов, грозящих обвалом, и выселения без предоставления другого жилого помещения.

Наниматель жилого помещения  вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним  совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и  членов его семьи на постоянное место  жительства в другое жилое помещение  договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Нарушение требования о  письменном предупреждении предварительно за три месяца другой стороны с указанием мотивов расторжения договора найма жилого помещения не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора.

Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд.

Требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении  договора найма жилого помещения не распространяется на ст.ст. 38, 39 ЖК и ч. 2 ст. 37 ЖК.

При рассмотрении исков  о расторжении договора найма  жилого помещения и выселении  ответчиков с несовершеннолетними  детьми судам следует привлекать к участию в деле органы опеки  и попечительства и в случае необходимости получать заключение этих органов об условиях проживания ребенка по новому месту жительства. Такое заключение подлежит оценке судом при вынесении решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ЖК при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Применительно к ч.2 ст.37 ЖК разрешаются судами споры о  признании членов семьи нанимателя и членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утратившими право пользования жилым помещением в связи с их выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут, в частности, в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Расторжение по указанному основанию договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст.71 ЖК.

Требования о выселении  с предоставлением гражданам  жилого помещения менее занимаемого  могут быть заявлены к гражданам, проживающим на основании договора найма в жилых помещениях государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях социального пользования, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в общежитии. Жилое помещение для выселения ответчиков должно быть предоставлено на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, то есть с заключением того же вида договора найма, на основании которого ответчики проживают в занимаемом ими жилом помещении.

Жилое помещение, предоставляемое  ответчикам в связи с выселением по ст. 71 ЖК, должно соответствовать типовым потребительским качествам и требованиям ст. 73 ЖК. По площади такое жилое помещение может быть менее 15 кв.м на одного человека.

Требование о недопустимости заселения одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, при выселении по основаниям ст.71 ЖК не применяется.

Собственник жилого помещения  вправе требовать выселения совершеннолетних членов своей семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение, в другое жилое помещение, если это жилое помещение принадлежит им на праве собственности или приобретено собственником за счет собственных средств (ч.ч.2, 3 ст.120 ЖК). По этим же основаниям могут быть выселены из жилого помещения и совершеннолетние члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, если на период приватизации они не имели права пользования жилым помещением, в связи с чем не стали участниками приватизации.

Отказ собственника от переоформления приобретенного им жилого помещения в собственность членов семьи, в отношении которых заявлен иск о выселении, не является основанием к отказу в иске.

Если в результате выселения жилищные права членов семьи собственника будут существенно ущемлены (в частности, жилое помещение в отличие от занимаемого ими не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено), суд вправе отказать собственнику в иске о выселении.

Несовершеннолетние члены  семьи собственника жилого помещения не могут быть выселены из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст.120 ЖК.

В соответствии с п.2 ст.275 ГК переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В ч.4 ст.123 ЖК определено, что при переходе права собственности на жилое помещение по требованию нового собственника могут быть выселены граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения в числе лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Поэтому с учетом положений п.2 ст.275 ГК и ч.4 ст.123 ЖК при переходе права собственности на жилое помещение по требованию нового собственника могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения члены семьи бывшего собственника, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения без сохранения за ними права пользования жилым помещением.

Если право собственности  на жилое помещение перешло к  новому собственнику в порядке наследования, это не является основанием выселения из жилого помещения членов семьи бывшего собственника по п.2 ст.275 ГК.