Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Следовательно, первое условие  признания такой сделки действительной в судебном порядке – полное или  частичное ее исполнение одной из сторон до нотариального удостоверения  сделки.

Вторым условием в Гражданском  кодексе признается уклонение другой стороны сделки от ее нотариального  удостоверения. Таким образом, из всех возможных причин несоблюдения нотариальной формы сделки (например, юридическая  неосведомленность сторон, удаленность  нотариальной конторы и т.д.) в  законе выдвинута лишь одна в качестве основания для требования о признании  сделки действительной. Такой подход закона к оценке причин отступления  от требуемой формы сделки представляется вполне понятным и оправданным. Он направлен на пресечение попыток стороны, которой это выгодно, недобросовестно воспрепятствовать надлежащему оформлению договора.

В судебной практике встречаются  случаи, когда сторона, в пользу которой  сделка исполнена до ее нотариального  оформления, выбывает с прежнего местожительства, а ее новое место пребывания неизвестно. Например, собственник домовладения, получив от покупателя деньги, выехал, не известив своего контрагента о  перемене адреса и не удостоверив  договор купли-продажи в нотариальном порядке. Подобного рода случаи следует  рассматривать как уклонение  одной из сторон от надлежащего оформления сделки. Иск о признании такой  сделки действительной может быть предъявлен согласно ч. 1 ст. 118 ГПК РСФСР по месту  нахождения имущества ответчика  или по последнему известному месту  его жительства.

Судам приходится сталкиваться и с такими фактами, когда сделка оказывается нотариально не удостоверенной вследствие смерти одной из сторон. Если наследники отказываются облечь сделку в нотариальную форму, то предъявление иска в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК представляется вполне правомерным. Такой  иск может быть предъявлен к наследникам  умершего, а если имущество перешло  в порядке ст. 552 ГК РСФСР 1964 г. к  государству, то–к финансовым органам.

Рассмотрение исков о  признании сделки действительной представляет особую сложность, когда предмет  сделки неоднократно отчуждался, и  в каждом из этих случаев сделка не была нотариально оформлена. Если при заключении первой сделки одна из сторон уклонилась от соблюдения установленной  формы сделки, последний владелец того или иного имущества вправе согласно п. 2 ст. 155 ГК требовать признания  действительными как первой, так  и последующих сделок. В качестве соответчиков по такому делу должны быть привлечены сторона по первоначальной сделке, юридически являющаяся собственником  имущества, и стороны по последующим  сделкам.

В случае признания судом  действительной сделки, не оформленной  нотариально, ее последующее нотариальное удостоверение не требуется. Таким  образом, судебное решение признается обладающим большей юридической  силой, чем нотариальное удостоверение.

В п. 5 ст. 165 ГК предусмотрена  возможность «исцеления» пороков  сделки, вызванных несоблюдением  требования о ее государственной  регистрации, т.е. недействительности (ничтожности) такой сделки, отказа в признании сделки заключенной  до момента ее регистрации, недопустимости влияния на отношения с третьими лицами или ссылки на сделку в отношениях с третьими лицами. При наличии  определенных условий суд вправе вынести решение о регистрации  этой сделки.

К таким условиям относятся:

а) совершение сделки в надлежащей форме, т.е. соблюдение требуемой законом  простой письменной или нотариально  удостоверенной формы. Отсюда ясно, что  доказывание совершения такой сделки, действительность которой поставлена в зависимость от ее формы, возможно лишь при посредстве простых письменных или нотариально удостоверенных письменных доказательств;

б) уклонение одной из сторон от регистрации сделки;

в) предъявление в суде требования другой стороны о регистрации  сделки.

В отличие от признания  судом действительной сделки, не требующей  ее последующего нотариального удостоверения, после вынесения решения о  регистрации сделки она должна быть в соответствии с решением суда зарегистрирована в надлежащем порядке.

Уклонение стороны от нотариального  удостоверения или государственной  регистрации сделки может причинить  убытки другой стороне. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины уклоняющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой в совершении или регистрации  сделки (п. 4 ст. 165 ГК). Убытки возмещаются  по общим правилам гражданского законодательства (ст. 15 ГК). [7]

Регистрация недвижимости

Регистрации подлежат:

• право собственности,
• право хозяйственного ведения,
• право оперативного управления,
• право пожизненного наследуемого владения,
• право постоянного пользования,
• ипотека,
• сервитуты,
• иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственная регистрация  недвижимости - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет  не техническое, а юридическое значение. Возникновение и прекращение  имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации недвижимости. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые  становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться  недвижимостью только после государственной  регистрации права. Поэтому для  оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной  регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов.

Права на недвижимость, возникшие  до вступления в силу Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей.

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г. и документы оформлены в  соответствии с порядком, действовавшим  в регионе (договор зарегистрирован  в БТИ, земельном комитете или  в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации  в учреждении юстиции.

При таких документах можно  спокойно пользоваться и владеть  своей недвижимостью. Но если планируется  регистрация сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное  содержание с иждивением и др.), ранее  возникшие права должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции.

Обязательная перерегистрация  ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации  выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели  имущество незаконно, то регистрация  сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут  просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной  регистрации права, выданное учреждением  юстиции, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации  сделки с недвижимостью. Если со дня  выдачи свидетельства прошло много  времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также  и выпиской из ЕГРП, выданной учреждением  юстиции за несколько дней до регистрации  сделки.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется  только перед сделкой и (или) переходом  права - заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество  приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права  собственности), то регистрации ранее  возникшего права не требуется.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу регистрации  сделок с недвижимостью, характеризуется  большим количеством нормативных  актов, иногда противоречащих друг другу.

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась  заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной  регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально  удостоверенные договоры - это еще  не заключенные договоры, по ним  никто не обязан платить и никто  не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.

Государственная регистрация  сделок с недвижимостью удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: "Произведена  государственная регистрация сделки" - с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Государственная регистрация  сделок с недвижимостью осуществляется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 164 ГК РФ. В отличие от нотариального  удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации  сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную  регистрацию в соответствии с  условиями договора.

На практике часто возникает  необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в  случаях, указанных в законе, а  также в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для  договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях  гражданам и юридическим лицам  законом предоставлена возможность  выбора: заключать сделки либо в  квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме. [8]

Органы  в системе государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 
1. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав). 
Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. 
2. Органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. 
Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации. 
3. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся: 
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 
государственная регистрация прав; 
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; 
выдача информации о зарегистрированных правах; 
принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей; 
выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. 
4. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, его территориальные органы, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом. 
5. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, при выполнении полномочий, установленных пунктом 3 настоящей статьи, используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. [6]

Полномочия федерального органа в области государственной  регистрации

 
Федеральный орган в области государственной  регистрации: 
координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации; обеспечивает соблюдение органами по государственной регистрации Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде; 
разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации; назначает и освобождает от должности государственных регистраторов, возглавляющих территориальные подразделения органов по государственной регистрации; 
обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации; 
осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества в случаях, установленных настоящим Федеральным законом; осуществляет иные установленные законодательством полномочия.[6]

Платежи за государственную регистрацию  прав. Финансирование органов по государственной  регистрации

 
1. За государственную регистрацию  прав в соответствии с налоговым  законодательством взимается государственная  пошлина. 
2. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. 
Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством Российской Федерации. 
3. Финансирование органов по государственной регистрации осуществляется за счет средств федерального бюджета.[6]

Ответственность при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество

1. Орган по государственной  регистрации прав в соответствии  с настоящим Федеральным законом  несет ответственность за своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество и  сделках с ним в Едином государственном  реестре прав, за полноту и  подлинность выдаваемой информации  о правах на недвижимое имущество  и сделках с ним, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном  законе) отказ в государственной  регистрации прав, уклонение от  государственной регистрации прав. 
Федеральный орган в области государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. 
Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. 
2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.