Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Регистрация воздушных, морских  и речных судов, космических объектов и некоторых других тесно связанных  с ними объектов (например, аэродромов и аэропортов) осуществляется в специальных  государственных реестрах, ведущихся  по каждому виду объектов.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых  созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие  на территориях регистрационных  округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных  единиц.

Проведенная государственная  регистрация, являющаяся единственным доказательством существования  зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)[2], удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество носит  открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре  прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного  юридического лица и полномочия его  представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая

призвана служить интересам  покупателей, залогодержателей, арендаторов  и т. д. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным

лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставляется  информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. [2]

Статьей 164 ГК предусмотрена  государственная регистрация сделок с землей и другими объектами, относящимися к недвижимому имуществу, в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК.

Перечень объектов недвижимости определен ст. 130 ГК. Они регистрируются различными государственными органами. Так, согласно транспортным уставам  и кодексам морские и воздушные  суда, суда внутреннего плавания регистрируются в Государственных реестрах, судовых  книгах (реестрах) соответствующих  инспекций и других государственных  органов. Организация ведения государственного земельного кадастра, оформление и  регистрация документов на земельные  участки и прочно связанную с  ними недвижимость возложены на Комитет  РФ по земельным ресурсам и землеустройству  и его территориальные органы. Объекты недвижимости регистрируются также Госкомитетом РФ по управлению государственным имуществом и другими  государственными органами. ГП илларионова

К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  ГК относит и такие объекты, самое  назначение которых неизбежно предполагает их перемещение, – воздушные и  морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к  недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Случаи обязательной государственной  регистрации недвижимости и порядок  такой регистрации определены в  ст. 131 ГК. В статье приводится различие между правами на недвижимость и  сделками с ней. К числу прав на недвижимость, подлежащих регистрации, относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного  бессрочного пользования, ипотека, сервитута, доверительное управление, аренда, а также иные права в  случаях, предусмотренных ГК и иными  законами.

Что касается сделок с недвижимостью, то исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации «права собственности  и других вещных прав» на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, следует  признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. Например, договоры аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633 ГК) или  без экипажа (ст. 643 ГК) не нуждаются  в государственной регистрации.

Обязательность регистрации  сделок с недвижимостью устанавливается  не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи  недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого  имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028).

Относительно порядка  государственной регистрации недвижимости в ГК содержится лишь указание на то, что вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в  едином государственном реестре  учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный  порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней установлены  Федеральным законом о регистрации 1997 г.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним признается этим Законом  юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения  ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество. Она проводится на всей территории Российской Федерации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Государственная  регистрация осуществляется учреждением  юстиции по государственной регистрации  по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного округа. Порядок создания и структура  учреждений юстиции по регистрации  прав определяются субъектами РФ по согласованию с уполномоченным правительством органом  исполнительной власти.

Учреждение юстиции по регистрации прав возглавляет специальный  государственный служащий (регистратор  прав на недвижимое имущество и сделок с ним), назначаемый на эту должность  и освобождаемый от нее уполномоченным органом в соответствии с Положением «О комиссии Министерства юстиции Российской Федерации по назначению регистраторов  прав на недвижимое имущество», утвержденным приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 12 от 26 января 1998 г. В государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано по основаниям, перечисленным в ст. 20 Закона о регистрации 1997 г. (право на объект недвижимого имущество не является правом, подлежащим регистрации в соответствии с указанным Законом, если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо и т.д.). Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован лицом в суд или арбитражный суд.

Как видно из всего сказанного, действие Закона о регистрации 1997 г. распространяется лишь на недвижимое имущество и сделки с ним. Но согласно п. 2 ст. 164 ГК государственная регистрация  в ином порядке может быть установлена  также для сделок с движимым имуществом и прав на него. Такие случаи должны быть предусмотрены в законе. Они  носят единичный характер. Так, договоры об уступке патента на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, на средства индивидуализации товаров  и их производителей – товарные знаки (знаки обслуживания) – и  лицензионные договоры подлежат государственной  регистрации в Министерстве юстиции  Российской Федерации. Лишь при условии  регистрации такие договоры порождают  соответствующие правовые последствия.

За регистрацию недвижимого, а также движимого имущества  и выдачу соответствующих документов взимается государственная пошлина. Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или незаконное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

Требование государственной  регистрации может иметь силу только тогда, когда оно предусмотрено  законом.

Стороны не вправе предусмотреть  государственную регистрацию сделки в своем соглашении, если закон  этого не требует.

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одним из необходимых  элементов возникновения соответствующих  правовых последствий нужно отличать от регистрационного учета отдельных  видов имущества. Например, 12 августа 1994 г. было принято постановление  Правительства РФ № 938 «О государственной  регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»'. Этим постановлением установлены виды транспортных средств, подлежащие государственной  регистрации, и определены органы, на которые возложена такая регистрация (органы ГИБДД, органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов  техники в РФ и др.).

Отсутствие подобной регистрации  представляет собой лишь административное правонарушение и не может повлиять на действительность гражданско-правовой сделки по приобретению автомототран-спортного  средства.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки во всех случаях влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Это относится прежде всего к  сделкам, нотариальная форма которых  предписана законом (п. 2 ст. 135, п. 3 ст. 187, п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ; ст. 534, 540 ГК 1964 г.).

Во всех указанных случаях  закон говорит лишь об обязательности нотариального удостоверения сделки, не предусматривая конкретных последствий  нарушения этого требования. Следовательно, последствия такого нарушения в  виде ничтожности сделки определены в п. 1 ст. 165 ГК, в которой в общей  форме сказано о том, что несоблюдение нотариальной нормы влечет недействительность сделки. Эти последствия наступают  и тогда, когда нотариальное удостоверение  сделки предусмотрено соглашением  сторон, хотя бы закон и не требовал ее нотариального оформления.

В отличие от нарушения  нотариальной формы сделки несоблюдение требования о ее государственной  регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, установленных  законом (п. 1 ст. 165 ГК). К ним в настоящее  время относятся нарушения правил о государственной регистрации  договоров об ипотеке (пп. 3, 4 ст. 339 ГК), о передаче недвижимого имущества  в доверительное управление (п. 3 ст. 1017 ГК) и коммерческой концессии  на использование объекта, охраняемого  в соответствии с патентным законодательством  и подлежащего регистрации в  федеральном органе исполнительной власти в области патентов и товарных знаков.

В п. 2 ст. 1028 ГК указывается, что при несоблюдении требования государственной регистрация коммерческой концессии объекта, охраняемого  в соответствии с патентным законодательством, договор считается ничтожным. В  п. 4 ст. 339 и в п. 3 ст. 1017 ГК закон  ограничивается указанием на то, что  при нарушении требования о регистрации  договоры ипотеки и передачи недвижимого  имущества в доверительное управление являются недействительными.

Нельзя, однако, упускать из виду п. 1 ст. 165 и ст. 168 ГК, в которых  содержится презумпция ничтожности  сделки, не соответствующей требованиям  закона, если в законе не установлено, что она оспорима. Поэтому во всех случаях, когда говорят о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными.

В ряде случаев при нарушении  требования о государственной регистрации  договоров в законе указывается  не на его недействительность, а  на то, что он считается заключенным  с момента регистрации. Такое  последствие нарушения регистрации  предусмотрено в отношении договоров  о продаже предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), его мены (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Во всех указанных случаях отсутствие регистрации  договора означает, что он не был  заключен.

В Гражданском кодексе  предусмотрены и иные последствия  несоблюдения требования регистрации  сделки. В отношении продажи недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК), мены недвижимости (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 551 ГК) исполнение договора сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. В силу п. 2 ст. 1028 ГК в отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии вправе ссылаться  на договор с момента его регистрации.

Во всех трех приведенных  случаях (продажи недвижимости, ее мены, коммерческой концессии) совершение соответствующих  сделок не может отразиться на отношениях с третьими лицами, если не выполнены  требования о регистрации сделок. Вполне понятно, что включение в  правовую регламентацию названных  сделок этого правила продиктовано соображениями необходимости оградить права и законные интересы третьих  лиц, исключив передачу этим лицам ложной информации и т.п. Таким образом, не объявляя недействительными эти  сделки в отношении их сторон, закон  исходит из того, что для третьих  лиц они как бы не существуют.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК, если одна из сторон полностью или  частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.