Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

НОУ ВПО «МОСКОВСКАЯ  ГУМАНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(НОУ ВПО  «МГТА»)

юридический ФАКУЛЬТЕТ 

______________________________________________

Кафедра гражданско-правовых дисциплин 

 

 

 

 

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним

 

Курсовая работа

 

 

 

 

 

                                                               Дисциплина: гражданское право

                                                               Форма обучения: очно-заочная(в)

                                                               Специальность: "Юриспруденция"

                                                               Студент 3 курса 601 группы 

                                                                Долотов А.В.

                                                                                         Научный руководитель:

                                                                д.ю.н., профессор Ручкина Г.Ф.

 

 

 

Работа защищена

Оценка_____________________    

Подпись научного руководителя

 

___________________________

 

«____» _____________ 2010 г.

 

 

 

Москва

2010

Оглавление

 

Введение 3

Недвижимое  имущество 4

История развития законодательства в области регистрации  прав на недвижимое имущество 6

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 9

Регистрация недвижимости 20

Органы в  системе государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23

Полномочия  федерального органа в области государственной  регистрации 24

Платежи за государственную  регистрацию прав. Финансирование органов  по государственной регистрации 25

Заключение 28

Литература 30

Введение

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации. 
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное направление гражданского права наиболее полно освящено в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поэтому в своей курсовой я буду во многом ссылаться на соответственный нормативный документ.

С принятием  Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация –  зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями  Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности  на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим. Он заключается в  том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение  подлежат в обязательном порядке  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принят  Федеральный закон “О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует  порядок проведения регистрации  недвижимого имущества, прав на  него и сделок с ним, а  также полномочия органов осуществляющих  государственную регистрацию. 

Целью курсовой работы являются вопросы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Недвижимое  имущество

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю  еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских  прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном  и том же месте, обладают индивидуальными  признаками и являются незаменимыми. К недвижимости относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства  объектов недвижимости является их неразрывная  связь с землей, именно благодаря  которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных  питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, неразрывно связанных с ней, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты (искусственные  спутники, космические корабли, орбитальные  станции и т.п.). Указанные объекты  не только способны к пространственному  перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для  этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено  высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности (ст. 132 ГК). В состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также  права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» недвижимостью  в жилищной сфере, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д. Все остальные  вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основная специфика правового  режима недвижимого имущества заключается  в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права  собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в  особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный  порядок наряду со ст. 131 ГК регулируется Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»от 21 июля 1997 г.1, некоторыми другими специальными законами2 и принятыми в их развитие подзаконными актами.[2]

История развития законодательства в области  регистрации прав на недвижимое имущество

Существовавшее в конце  XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

Крепостной порядок в  России регулировался согласно Положению  о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались  за счет вознаграждения, получаемого  за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший  и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре  крепостных дел. Ведение данного  реестра осуществлялось в установленном  Министерством юстиции порядке  по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту  недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом  объекте, его собственниках, а также  различных ограничениях и обременениях прав на него.[3]

Крепостные книги и  реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу  в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли  быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу  в течение года должны были представить  выписку из актов, в которую  младший  нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с  недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований  для отказа старший нотариус утверждал  представленную ему выписку, делал  запись в крепостной книге и отметку  в реестре крепостных дел. О произведенных  действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка  из крепостной книги о внесенной  в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести  следующие:[4]

1. отсутствие единой законодательной системы;
2. значительное количество противоречащих друг другу норм;
3. недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);
4. неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);
5. излишняя сложность и дороговизна процедуры.[5]

Для устранения этих недостатков  крепостного порядка к 1881г. был  разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова  “вотчинный” связано с тем, что  исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта  определили цель введения вотчинной  системы как “установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к  населению, устранение неформальной собственности”.

Основными принципами предложенного  порядка назывались:

1. “начало внесения” - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;
2. публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;
3. бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;
4. специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;
5. принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось  введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и  которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого  объекта недвижимости. Проект предполагал  обязательную первичную регистрацию  прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при  отчуждении недвижимости, ее залоге; при  совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном  межевыми законами. Запись вносилась  на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели  создание специальных учреждения - “вотчинных установлений”, в ведении  которых сосредоточивалось все  производство по ведению вотчинных  книг, внесение в них записей о  правах на недвижимость и сделок с  ней, а также совершение вотчинных  актов.

Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота  недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось  соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства  в России на тот период). Споры  продлились до начала первой мировой  войны, а последовавшая за этим революция  сделала проблему неактуальной. Таким  образом, дореволюционная Россия так  и не получила действенного инструмента  для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

Новый этап развития института  государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием  Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление  государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной  системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный  реестр прав)4.

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» неотъемлемыми  элементами Единого государственного реестра прав являются «Дела», включающие в себя правоустанавливающие документы  на недвижимое имущество, и «Книги учета  документов». В «Дело», которое открывается  на каждый объект недвижимости, помещаются все документы, поступающие для  регистрации прав на указанный объект. «Книги учета документов» содержат данные о: а) принятых на регистрацию  документах об объекте недвижимого  имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

б) выданных свидетельствах о государственной регистрации  прав;

в) выписках и справках из Единого государственного реестра  прав, об иных документах. «Дела» и «Книги учета документов» являются 1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.