Формы сделок: понятия, виды и последствия

     В Информационном письме Президиума Высшего  арбитражного суда Российской Федерации  от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается следующее, что  при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

     Например. «Индивидуальный предприниматель  (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

     В ходе судебного разбирательства  один из ответчиков - арендодатель заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

     Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался  к арендодателю с требованием  передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

     В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения».³²

     Необоснованное  уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки.

     О возмещении убытков сказано в Законе о государственной регистрации. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и «упущенная выгода» – неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В виду важности сделок в современном  обществе особо важно было показать всю необходимость точного следования букве закона при совершении сделок, чтобы права физических и юридических лиц были надлежащим образом учтены и обеспечены. Необходимо не столько заботиться о правовых последствиях, связанных с признанием сделки недействительной, сколько обратить внимание на «начальную стадию», а именно на форму сделки.

     О значении сделок можно уже судить только по тому, что все участники гражданского оборота осуществляют «жизнь в праве» главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основании которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека - от рождения (я имею в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) и до самой смерти (здесь достаточно лишь указать на завещание, справедливо именуемое «последней волей»). Выражаясь литературным языком можно сказать, что сделки ведут человека по жизни, ведь без них, пожалуй, человек обойтись не в состоянии.

     Такое же большое место занимают сделки и в предпринимательской деятельности независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских или биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать, или о производственной деятельности, которая, в конечном счете, имеет целью осуществить реализацию полученных результатов, возможную только в форме сделок.³³

     Именно  из-за такого многообразия сфер применения сделок очень важно и необходимо, чтобы граждане и юридические лица как можно более четко придерживались буквы закона, совершая сделки и заключая договоры в полном соответствии с действующим законодательством. В противном случае необходимо, чтобы закон как можно более твердо пресекал все случаи нарушения Гражданского кодекса, а также применял соответствующие правовые санкции.

     Рассмотрев всё вышеизложенное, можно сделать следующие выводы.

     Формой  сделок называется способ, с помощью  которого фиксируется волеизъявление, направленное на совершение сделки. С точки зрения формы различают сделки устные и письменные, а из числа письменных сделок - совершенные в простой или в нотариальной форме.

     Традиционно выделяют ряд преимуществ письменной формы сделки:

     -  письменная форма приучает участников гражданского оборота к порядку, 
точному выражению своей воли;

     - лучше, чем устная, способствует выяснению подлинного содержания сделки: память человека всегда менее устойчива, нежели память того документа, в котором стороны письменно закрепят свою волю;

     - наиболее точно определяет содержание сделки во времени;

     - позволяет ознакомиться с условиями сделки непосредственно по тексту и убедиться в ее заключении;

     - позволяет проверить подлинность документа и облегчает осуществление контроля за законностью сделки;

     - дает возможность иметь несколько идентичных экземпляров документа, в которых воплощена сделка;

     - для юридических лиц документирование юридических фактов служит одним из важнейших условий правильного ведения дел, в частности учета, а также необходимо для контроля за их деятельностью как со стороны учредителей и акционеров (участников), так и со стороны государственных органов;

     - является преимущественным доказательством, свидетельствующим о 
содержании договора;

     - приводит к рассмотрению проблем, о которых стороны и не догадывались бы при заключении договора в устной форме;

     - предотвращает от преждевременного и необдуманного поведения, выполняет функцию подтверждения "серьезности намерений".

     Соблюдение  формы сделки необходимо для признания  ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Абова Т.Е., Беляева З.С. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части 1 – М.: Юрайт-издат, 2007 – 1060 с.
2. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ в 2-х томах. Том 1 – М.: Юрайт,2010 – 926 с.
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. №95-ФЗ // «Российская газета» №137 от 27.07.2002г.
4. Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д. Гражданское право. Учебник в 3-х томах. Том 1 – М.: Проспект, 2007 – 784 с.
5. Горшкова Л. «Договор аренды: правовые коллизии». Журнал «Аудит и налогообложение», 2009, №5
6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. – М.: Эксмо, 2009 – 656 с.
7. Гражданское право. Учебник. Часть  I. / Под ред. А. П. Сергеева. -  М.: Проспект, 2008 – 1065 с.
8. Гришаев С.П. Гражданское право. Часть 1 в вопросах и ответах. – М.: Юристъ, 2009 – 125 с.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».
10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 2007 г. №14 Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2007. - №7.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический). Части 1,2,3,4. / Под ред. С.А. Степанова – М.: Проспект, 2009 – 1504 с.
12. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пункта 1 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ».
13. «Основы законодательства о нотариате» от 11.02.1993 г. №4462-1 // «Российская газета» №49 от 13.03.1993 г.
14. Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: КНОРУС, 2010 – 992 с.
15. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2009 г. По делу №А53-686/2009 Договор аренды земельного участка, который истец просит признать заключенным, не прошел государственную регистрацию. Следовательно, он не может быть признан заключенным в силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.
16. Спектор А.А., Туманов Э.В. Гражданское право России. Учебное пособие – М.: Юркомпани,2009 – 488 с.
17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Российская газета» №145 от 30 июля 1997 г.
18. Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. №281-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета» №266 от 30 декабря 2008 г.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРИЛОЖЕНИЯ