Формы сделок: понятия, виды и последствия

     Сделки  граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, составляют вторую группу сделок, требующих простой письменной формы.¹⁴ «Законодатель отказался от установления жестко фиксированной суммы, свыше которой сделки должны совершаться в письменной форме. В условиях инфляционной экономики вполне оправдано законодательное решение, устанавливающее зависимость формы сделки от минимального размера оплаты труда. Минимальный размер оплаты труда устанавливается Государственной Думой и зависит от уровня инфляции, наполнения государственного бюджета и ряда иных факторов. Цель введения простой письменной формы для сделок, превышающих определенную законом сумму, вполне очевидна - необходимо обеспечить устойчивость гражданских отношений, с одной стороны, и не усложнять гражданский оборот введением дополнительных требований, с другой. По существу закон определяет верхний предел суммы, до которой граждане вправе совершать сделки между собой устно.

     Нельзя  не обратить внимание на срок совершения сделки. Поскольку закон связывает форму сделки с минимальным размером оплаты труда, а этот размер изменяется достаточно часто, то следует помнить, что форма сделки определяется законом, действующим на момент ее совершения. Увеличение впоследствии минимального размера оплаты труда не может служить основанием для утверждения о несоблюдении установленной законом формы сделки».¹⁵

     Третью  группу составляют сделки между гражданами, письменная форма совершения которых  предусмотрена законом. Особенность  этих сделок в том, что они не зависят от суммы сделки, требование письменной формы обусловлено либо особой значимостью этих сделок по сумме, срокам, предмету сделки, либо возможностью злоупотреблений при отсутствии письменной формы. Так, соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, других способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы сделки, при условии, что их участниками являются граждане.¹⁶ Если же сделки совершаются между юридическими лицами, то закон не содержит специального дополнительного требования о письменной форме, поскольку действует общее правило о письменной форме сделок, совершаемых юридическими лицами.

     Рассмотренные выше правила устанавливают требования со стороны закона, что не мешает гражданам облечь в простую письменную форму сделку, для совершения которой достаточно было бы и устной формы. Письменная форма наиболее распространена в деловом обороте, поскольку при наличии письменного документа можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. 

3. НОТАРИАЛЬНАЯ  ФОРМА СДЕЛКИ

     Под нотариальной формой сделки понимается совершение на документе, оформленном в соответствии с требованиями письменной формы, удостоверительной надписи нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершения нотариальных действий.¹⁷

     Правилами Основ законодательства о нотариате  и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, устанавливается порядок совершения нотариальных действий государственными или частными нотариусами.

     Нотариальная форма вводится Гражданским кодексом РФ лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе.

     Гражданский кодекс содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок:

• доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185);
• совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187);
• договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339);
• уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389);
• договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584).

     Кроме того, нотариальное удостоверение сделки может быть предусмотрено по соглашению ее участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась.¹⁸

     Нотариальная  форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица, например, капитаны судов загранплавания, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Правила совершения нотариальных действий регулируются Основами законодательства о нотариате. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина.

     Нотариальная  форма обычно предусматривается  для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере. В раде случаев нотариальная форма требуется и для сделок с участием юридических лиц и между ними, например, «залог недвижимости - ипотека требует нотариальной формы».¹⁹

     Иногда  сложившаяся практика хозяйственного оборота заставляет граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусмотрено. Так, «купля-продажа автомобилей между гражданами может быть совершена в простой письменной форме и не требует нотариальной формы, однако сложившаяся практика регистрации транспортных средств органами ГИБДД вынуждает граждан совершать договор в нотариальной форме».²⁰

     Преимущество  нотариально удостоверенных сделок состоит в том, что документы, подтверждающие такие сделки,  хранятся в нотариальной конторе. Если выданные экземпляры нотариально заверенных документов будут утеряны, в нотариальной конторе, возможно, получить их дубликаты. 

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК

     Для некоторых специально предусмотренных  сделок кроме придания сделке необходимой формы требуется последующая государственная регистрация.

     Государственная регистрация означает, что сведения о совершенной сделке вносятся в  специальные государственные реестры.

     Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, если по закону такая форма не требуется, и, соответственно, не может быть произведена в отношении сделки, не нуждающейся в регистрации по закону, хотя бы стороны желали провести регистрацию.²¹

     Государственная регистрация сделки является специальной  стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия является необходимой лишь в случаях, предусмотренных законом.²²

     Конституционный Суд РФ в своем Определении от 05 июля 2001 года разъясняет, что «государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана, лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных».²³ Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

     В соответствии с законом сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, кроме того, законом может быть установлена государственная регистрация также и сделок с движимым имуществом определенных видов.²⁴

     Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

     Сведения  о государственной регистрации  сделок являются общедоступными, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

     До  момента государственной регистрации  в тех случаях, когда государственная регистрация сделки обязательна, сделка не будет считаться совершенной. Например: Федеральный Арбитражный Суд Северо-Кавказского  округа постановил, что договор аренды земельного участка, который истец просит признать заключенным, не прошел государственную регистрацию. Следовательно, он не может быть признан заключенным в силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.²⁵

     Общим правилом, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, является то, что «подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».²⁶

     Отказ в государственной регистрации, либо уклонение от регистрации, могут быть обжалованы в суд. 
 
 

     ГЛАВА 2. ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ФОРМ СДЕЛОК

     Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.²⁷ Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при необходимости письменной формы договора, закон предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельскими показаниями.²⁸

     В случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Например, несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки.²⁹

     Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы.

     Несоблюдение  нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации, влечет недействительность сделки. Таким образом, правило о нотариальной форме и государственная регистрация являются обязательным формальным моментом действительности сделки при условии, что законом, либо соглашением сторон, предусмотрена нотариальная форма сделки, либо законом установлена обязательная ее государственная регистрация.

     Процедура нотариального удостоверения и  государственной регистрации связана с определенными затратами времени и средств, а также личным присутствием при удостоверении сделки нотариусом, что на практике приводит к уклонению граждан от нотариального оформления сделки или государственной регистрации.

     В случае если от соответствующего оформления уклоняются обе стороны в сделке, такая сделка не приводит ни к каким юридическим последствиям, являясь недействительной. Однако нередки случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально. Например, гражданин подарил своему знакомому дачу и передал ее во владение одаряемому, поскольку такая сделка требует нотариального оформления и регистрации, одаряемый обратился к нотариусу. Даритель же отказывается от оформления сделки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый. В подобных случаях закон устанавливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. Поскольку воля дарителя была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, суд вправе признать по требованию другой стороны совершенную сделку действительной. Решение суда как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки, и сделка регистрируется в органах юстиции на основании решения суда.³⁰

     Сторона, вынужденная прибегать к помощи суда для подтверждения совершения сделки, не облеченной в нотариальную форму или не зарегистрированной в государственном реестре, как правило, несет определенные расходы не только на предъявление судебного иска, но и в связи с задержкой в совершении и регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой.³¹ Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной, либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформить сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам и т. п.