Форма сделок и последствия её несоблюдения

Устная форма сделки является самой  простой, и сделки могут заключаться  в устной форме, если законом или  договором для них не установлена  иная, более сложная форма. Поэтому  в законодательстве не предусматривается  последствий несоблюдения устной формы  сделки, что было бы бессмысленно, а  указывается лишь на последствия  несоблюдения простой письменной формы  сделки, а также на последствия  несоблюдения нотариальной формы сделки и требований ее государственной  регистрации.

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя  способами. Первый способ заключается  в установлении правила о том, что должны совершаться в простой  письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

а) сделки юридических лиц между  собой и с гражданами;

б) сделки граждан между собой  на сумму, превышающую не менее чем  в десять раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда, а  в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Вместе с тем при несоблюдении указанных требований недействительности сделки не наступает, стороны в случае спора лишаются права ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства. Тем самым законодатель стремится осуществить контроль за совершением сделок без установления излишне жестких требований к форме заключения сделок.

Второй способ заключается в  установлении четких предписаний закона о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава  и суммы сделки. Недействительность сделок влечет несоблюдение письменной формы договоров продажи недвижимости; продажи предприятия; дарения, содержащего  обещание дарения в будущем; банковского  вклада; кредитного договора и др.

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, согласно которой заключение сделки в письменной форме обычно происходит "путем составления  документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными лицами". Договор в письменной форме может  быть заключен как путем составления  одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Благодаря этому процесс заключения договора приобретает необходимую  оперативность и эффективность.

Договор должен быть подписан лицом, уполномоченным на его заключение. При этом согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ допускается  использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения  подписи с помощью средств  механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного  аналога собственноручной подписи. Но это правило применимо лишь в случаях и в порядке, предусмотренных  законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить  договор принято в порядке, предусмотренном  п. 3 ст. 438 ГК РФ. В этом случае конклюдентные  действия стороны расцениваются  как изъявление согласия на заключение договора. Поэтому совершение лицом, получившим оферту (предложение заключить  договор), в срок, установленный для  ее акцепта (принятия предложения), действий по выполнению указанных в ней  условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и  т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или не указано  в оферте. Но для признания этих действий акцептом требуется, чтобы  они были выполнены именно на условиях, определенных в оферте.

Некоторые цивилисты указывали, что  посредством конклюдентных действий возможно заключение только самых простых  сделок <2>. Данную позицию не разделяла  Н.В. Рабинович, которая правильно  отмечала, что посредством конклюдентных  действий могут заключаться и  сложные договоры, если в оферте будет изложено все четко, так  что от контрагента будет требоваться  только выразить согласие на заключение договора <3>.

--------------------------------

<2> См.: Новицкий И.Б. Сделки. Исковая  давность. М., 1954. С. 161.

<3> Рабинович Н.В. Недействительность  сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 76. 

Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться  дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.). При этом необходимо учитывать специальные требования к форме договора, установленные  в части второй ГК РФ. Так, к примеру, форма договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) признается надлежащей, если договор заключен только путем составления  одного документа, подписанного сторонами. При заключении договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ) законодатель также императивно требует составления  единого документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора складского хранения считается соблюденной, если его заключение и принятие товара на склад удостоверены складским  документом (п. 2 ст. 907 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение  сделок в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ обязательно в случаях, указанных  в законе, и в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма  не требуется. По прямому указанию закона нотариальное удостоверение необходимо для сделок, представляющих имущественный  интерес длительного характера  или затрагивающих иные значимые для субъекта интересы. Например, законом требуется нотариальное удостоверение договора об уступке права требования и перевода долга, если само требование основано на сделке, совершенной с нотариальным удостоверением (п. 1 ст. 389 ГК РФ и п. 2 ст. 391 ГК РФ); договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Нотариальному удостоверению подлежат доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением предусмотренных законом случаев. Нотариального удостоверения требуют соглашение об изменении или о расторжении договора, заключенного в нотариальной форме, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; завещание.

Стороны могут договориться заключить  договор в определенной форме, хотя закон для данного вида договора этого не требует. В таких случаях  договор считается заключенным  после придания ему установленной  формы (п. 1 ст. 434 ГК). Так, пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает возможность нотариального  удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением сторон, несмотря на то что по закону для  сделок данного вида эта форма  не требовалась. Поэтому по соглашению субъектов нотариальному удостоверению  может быть подвергнута любая  сделка. Довольно часто стороны договариваются об удостоверении договора, заключенного в письменной форме, у нотариуса  для придания договору большей достоверности. В таком случае договор будет  считаться заключенным с момента  нотариального удостоверения. Осуществляя  нотариальное удостоверение сделки, для которой данная форма не требуется, стороны фактически защищают ее от недействительности, поскольку перед  осуществлением удостоверительной  надписи нотариус обязан проверить  правоспособность и дееспособность сторон, а также отсутствие иных пороков действительности сделки.

Нотариальное удостоверение согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершать  такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделки облегчает  заинтересованной стороне доказывание  своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и  другие обстоятельства, официально зафиксированные  нотариусом, признаются очевидными и  достоверными.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки установлены ст. 165 ГК РФ. Такие сделки считаются ничтожными. Если же одна из сторон полностью или  частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от него, суд вправе по требованию исполнившей  сделку стороны признать ее действительной. В этом случае не требуется последующего нотариального удостоверения сделки. При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального  удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Многие сделки, даже при заключении их в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права  и обязанности. Соответствующие  юридические последствия могут  наступить только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация  сделки или государственная регистрация  прав на имущество. Согласно ст. ст. 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также  иные права на недвижимость, в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4>. Данный Закон устанавливает  обязательность государственной регистрации  права собственности и других вещных прав на недвижимость (право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты), а также ограничения (обременения) прав на нее, в том числе  сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним").

--------------------------------

<4> Собрание законодательства  Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.  

Содержание ст. ст. 131, 164, 223 и иных статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" позволяет сделать  заключение о существовании двух видов регистрации: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и является "единственным доказательством существования  зарегистрированного права" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно ст. 14 данного Закона проведенная  государственная регистрация возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации прав. Проведенная государственная  регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки. 

В гражданском праве имеют место  правила о том, что: 

а) сделка, подлежащая государственной  регистрации, порождает права и  обязанности с момента ее государственной  регистрации (ст. 164 ГК РФ);

б) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают  с момента регистрации соответствующих  прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ). 

Государственная регистрация сделок не указана законодателем в качестве отдельного вида формы сделок. Но поскольку  она необходима для ряда сделок, совершенных в простой письменной форме, а в определенных случаях - еще и нотариально удостоверенных, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация  сделки признается дополнительным юридически важным элементом, относящимся к  надлежащему соблюдению письменной формы сделки <5>.

--------------------------------

<5> Матвеев И.В. Недействительность  сделок с пороком формы // Современное  право. 2001. N 9. С. 21. 

Обязательное значение форме могут  придать и субъекты сделок. Тогда  она будет считаться одним  из существенных условий сделки, невыполнение которого однозначно говорит о том, что акт поведения не обретает качества сделки. Однако требование о  государственной регистрации не может быть установлено соглашением  сторон, и стороны не вправе требовать  регистрации сделки с имуществом, для которого закон не предусматривает  государственную регистрацию.

Требование о государственной  регистрации сделок обязательно  для многих договоров с недвижимостью. Государственная регистрация требуется  для дарения недвижимого имущества; продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; отчуждения недвижимого имущества  под выплату ренты; аренды недвижимого  имущества, здания или сооружения, предприятия; передачи недвижимого имущества  в доверительное управление; коммерческой концессии.

При совершении сделок с недвижимостью  законом может быть установлена  необходимость государственной  регистрации самого договора по передаче недвижимости или обязательная государственная  регистрация перехода права на недвижимость, при этом в некоторых случаях  необходимы оба вида регистрации. Сделки, касающиеся приобретения обязательственных  прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе.

Отсутствие регистрации сделки или перехода прав на недвижимость вместе с тем не является основанием для признания недействительности договора. На это указано применительно  к договору продажи недвижимости в Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав" <6>.

--------------------------------

<6> Вестник Высшего Арбитражного  Суда РФ. 1998. N 10. С. 20. 

Недействительным признается договор  при отсутствии государственной  регистрации, если это прямо предусмотрено  правилами о соответствующем  договоре. Данные положения о недействительности сделок при отсутствии их регистрации  предусмотрены в ГК РФ для договора об ипотеке (п. 4 ст. 339), договора продажи  предприятия (п. 2 ст. 560), договора аренды предприятия (п. 3 ст. 658); договора доверительного управления предприятием (согласно содержанию ст. ст. 560 и 1017). Так, например, в ст. 658 ГК РФ указано, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, при этом считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Однако такие указания закона не совсем верны, поскольку признать недействительной можно только заключенную сделку. В соответствии с общим правилом п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента регистрации, если иное не установлено законом. При этом законом также указывается, что  соответствующий договор (например, договор об ипотеке (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <7>)) считается  заключенным с момента государственной  регистрации. Следовательно, если не соблюдено  обязательное для договора требование государственной регистрации, то не имеется в наличии самой сделки, которую можно было бы признать недействительной, соответственно, нельзя вести речь о недействительности сделок, которые  еще не заключены. Поэтому необходимо внести изменения в нормы, указывающие  на недействительность сделок, не прошедших  государственную регистрацию, и  признавать такие сделки незаключенными.