Договор строительного подряда

    Надлежащее  исполнение подрядчиком своих обязанностей зачастую обусловлено встречным  исполнением обязательств заказчиком. Так, в силу п. 1 ст. 719 ГК подрядчик  вправе не приступать к работе, а  начатую работу приостановить в  случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредставление  материалов, оборудования, технической  документации, препятствовало исполнению договора.

    При выполнении работ на крупных и  дорогостоящих объектах ⁷ в договор нередко включается условие, устанавливающее обязанность подрядчика предоставить обеспечение надлежащего выполнения его обязательств (ст. 329 ГК). Таким обеспечением зачастую выступает банковская гарантия возврата аванса при неисполнении работ либо уплаты определенной суммы при нарушении подрядчиком обязанностей по сохранности оборудования, обеспечению эксплуатации объекта после его приемки заказчиком и проч.

    Устранять искусственные препятствия при  исполнении обязательства призвано правило ст. 750 ГК о сотрудничестве участников строительного подряда. Как неисполнение заказчиком обязанности  по сотрудничеству Высший Арбитражный  Суд РФ расценил, в частности, следующий  факт. Заказчик - муниципальное предприятие  по строительству жилья не принимал результат работ - построенный дом, поскольку он не подключен к системе  водо- и теплоснабжения. Подключение  же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла  и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему  ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать  содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе  путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа  подключения объекта, но оставил  без ответа все обращения к  нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему  во взыскании с подрядчика неустойки  за просрочку сдачи объекта (п. 17 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51).

3. Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда

    Согласно  ст. 740 ГК заказчик обязан принять результат  работ. В практике встречаются различные  виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная; а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное  назначение всех видов приемки - проверить  качество работ.

    Промежуточная приемка проводится обычно в отношении  тех выполняемых промежуточных  работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются  для больших механических и иных нагрузок. Например, прочность фундамента здания может быть проверена и  приемка осуществлена до закрытия его  плитами и возведения стен. В процессе строительства возможна регулярная промежуточная приемка работ, в  частности ежемесячная, подтверждающая выполнение работ за определенный период.

    Частичная приемка также является приемкой в процессе строительства. Она применяется, как правило, когда строится сложный  строительный комплекс, включающий отдельно стоящие здания и сооружения, объекты  гражданской обороны и проч., которые  могут эксплуатироваться заказчиком самостоятельно. Допустим, объектом строительства  являются административный корпус предприятия, производственное здание и здание оздоровительного комплекса. При частичной приемке (в отличие от промежуточной) заказчик не только проверяет качество части  выполненных работ, но также берет  в фактическое владение результат  работы и вправе его эксплуатировать (к примеру, административный корпус). Подобное возможно, если результат  определенной части работ выделен  в договоре в качестве отдельного этапа. Поэтому частичная приемка  ведет к приемке отдельного этапа  работ и, соответственно, к переходу риска случайной гибели или повреждения  результата отдельного этапа с подрядчика на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК).

    В то же время не следует отождествлять  приемку отдельного этапа работ  и частичную приемку. Приемкой отдельного этапа может быть и промежуточная  приемка при условии, что подлежащая приемке в процессе строительства часть работ выделена в договоре как этап ⁸.

    Полная  приемка - приемка законченного строительством объекта в целом заказчиком либо комиссией, образуемой соглашением  сторон. В комиссию могут входить  независимые эксперты, представители  субподрядчиков и другие лица, приглашенные заказчиком и подрядчиком.

    В случаях, порядке и с последствиями, предусмотренными правовыми актами, возможно проведение государственной  приемки с участием представителей государственных органов и органов  местного самоуправления. Обычно такая  приемка проводится при строительстве  объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает серьезные  публичные интересы - основных производственных и непроизводственных фондов (зданий и сооружений, жилых комплексов и  иных подобных объектов). При этих условиях объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной  регистрации только после надлежащего  завершения государственной приемки.

    Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.10.04.-87 "Приемка  в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения"⁹. В соответствии с ним до предъявления объектов государственной приемочной комиссии заказчиком назначаются рабочие комиссии, осуществляющие предварительную приемку без участия представителей государственных органов либо органов местного самоуправления. И лишь затем законченные строительством объекты должны предъявляться к приемке государственным приемочным комиссиям.

    Заказчик, получивший сообщение подрядчика о  готовности к сдаче результата выполненных  работ, обязан немедленно приступить к  его приемке. Сдача результата работ  подрядчиком и приемка его  заказчиком оформляются актом сдачи  или приемки, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны  от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается  другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК). Оформленный  таким образом акт имеет юридическую  силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика  по оплате выполненных работ (п. 14 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51). Акт может быть оспорен в суде заинтересованной стороной. Суд вправе признать односторонний акт недействительным, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (п. 6 ст. 753 ГК).

4. Особенности договора подряда  на строительство  объектов «под ключ»

    Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным  подрядчиком) и предусматривает  выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные  строительные работы, сдача объекта  в эксплуатацию.

    Основной  обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется  объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические  обоснования строительства объектов производственного назначения и  крупных общественных зданий и сооружений и др.

    К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

• обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;
• обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;
• комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

    Стоимость работ по договору определяется соглашением  сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются  за счет его собственных средств  и полученных им кредитов банка.

    Заказчик  рассчитывается с генеральным подрядчиком  после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками  после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.

    Таким образом, в данном договоре подрядчик  берет на себя все обязанности  по организации и обеспечению  строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов "под ключ" считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

5. Имущественная ответственность  за нарушение условий  договора строительного  подряда

     В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность  в порядке и на условиях, установленных  законом и договором.

     Поскольку участниками договора строительного  подряда обычно являются предприниматели, ответственность наступает независимо от их вины в нарушении обязательств, если иное не предусмотрено договором. Гражданский кодекс не предусматривает  специальной ответственности сторон по договору строительного подряда. В связи с этим в случае нарушения  обязательств по договору строительного  подряда могут применяться любые  виды санкций, предусмотренные действующим  законодательством. При этом некоторые  из них, в частности неустойка, действуют  лишь тогда, когда они специально установлены законом или договором, а другие, в частности взыскание  убытков, применяются во всех случаях  нарушения сторонами принятых обязательств.

     Наряду  с гражданско-правовыми санкциями  применяются и меры административно -правовой ответственности. Правовую базу здесь составляет Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года №195-ФЗ. В соответствии с указанным  законом, предприятия, независимо от ведомственной  принадлежности и форм собственности  являющиеся заказчиками или подрядчиками в области строительства, подвергаются штрафам за такие нарушения, как  строительство объекта без получения  в установленном порядке разрешения, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области  строительства, влекущее снижение прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, за уклонение  от исполнения или несвоевременное  исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного  надзора РФ, и т.д. Штрафы налагаются в административном порядке уполномоченными  органами в порядке, предусмотренном  Кодексом РФ об административных правонарушениях. Уплата штрафа не освобождает виновных лиц от обязанности по устранению допущенных ими нарушений, возмещению ущерба и несению иной гражданско-правовой ответственности.

     Одним из видов нарушения договорных обязательств подрядчиком могут выступать  допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической  документации и в обязательных для  сторон строительных нормах и правилах. Таким нарушением может считаться  любое отступление подрядчика от требований, предусмотренных названными документами, и не согласованное  с заказчиком, даже если оно, по мнению подрядчика, не влечет ухудшения качества работ.

     В этих случаях заказчик может потребовать  устранения допущенных отступлений  в разумный срок, соразмерного уменьшения установленной за работу цены или  возмещения своих расходов на устранение этих отступлений, если такое право  предусмотрено в договоре строительного  подряда. Разумеется, договором могут  быть предусмотрены и иные неблагоприятные  для подрядчика последствия как  данного, так и любого другого  допущенного им нарушения своих  обязательств.

     Однако  необходимо помнить, что подрядчик  не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество выполненных работ. Спор между сторонами о характере  допущенных отступлений разрешается  судом с учетом в случае необходимости  заключения соответствующих специалистов. Но о любых, даже мелких отступлениях от технической документации подрядчик  должен предупредить заказчика, так  как в противном случае он будет  отвечать за всякое повреждение объекта  строительства, обусловленное отсутствием  у заказчика полных данных об объекте.