Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может  обеспечиваться неустойкой (штраф, пени), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

     В договоре строительного подряда  может быть установлен способ определения  цены или ее составной части. Например, в договоре могут быть определены конкретная цена работ исходя из базисного  уровня сметных цен и ее составная  часть - применение при расчетах текущих  индексов стоимостных показателей, определенных областным центром  по ценообразованию на день сдачи  работ. Следует отметить, что индексы  региональных органов ценообразования  носят рекомендательный характер и  применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может  быть определено, что цена работ  состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что  каждое изменение рекомендуемого индекса  цен требует внесения соответствующей  поправки в условия договора в  отношении стоимости работ. При  этом применение индексов не обязательно  оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей  произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком  и заказчиком в течение длительного  времени разногласий по стоимости  работ при проведении промежуточных  платежей.

     В соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты  субподрядчика могут производиться  непосредственно с заказчиком в  случае, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор  на выполнение отдельных работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

     Срок  договора. В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношений по строительному подряду является договор. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает обязательств.

     Если  заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном  ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора и факт расторжения договора сторонами признан, то в соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб  возмещается полностью, если законом  или договором не предусмотрено  возмещение убытков в меньшем  размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной  договором цены пропорционально  объему работы, выполненной до получения  извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы  между ценой, определенной за всю  работу, и частью цены, выплаченной  за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ. При предъявлении требования о взыскании с ответчика в судебном порядке убытков в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договорах подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, подрядчику (истцу) необходимо представить доказательства, подтверждающие размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными ему убытками (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.1999 N 5506/98).

     Согласно  п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществить  строительство и связанные с  ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. В соответствии с п. 3 ст. 744 ГК РФ, если по не зависящим  от подрядчика причинам стоимость работ  превысила смету не менее чем  на 10%, он вправе требовать ее пересмотра. Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик  в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении  стоимости строительных работ и  продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными, и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 ГК РФ (основания изменения и  расторжения договора), расторгнуть  договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо после неполучения ответа в  срок, указанный в предложении  или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При  этом, если основанием для расторжения  договора послужило существенное нарушение  договора одной из сторон, другая сторона  вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных  расторжением договора (п. 10 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

     Условия договора сохраняют силу в течение  всего срока действия договора. В  случаях, когда после заключения договора законодательством устанавливаются  условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может  быть изменен.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА

1. Заключение  договора строительного  подряда

    Порядок его заключения. В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его  сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 минимальных  размеров оплаты труда, договор может  быть совершен устно.

    Порядок заключения договора строительного  подряда регламентируется общими положениями  ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение  условий договора осуществляются сторонами  самостоятельно либо путем торгов. Широкое распространение практики подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного  подряда. Порядок организации и  проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации⁴.

    В строительном подряде важно правильно  определить момент заключения договора. Он должен выбираться сторонами с  учетом того обстоятельства, что подрядчик  обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК). При  этом нередко частью технической  документации заказчик должен обладать еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном ремонте) объектов, эксплуатация которых затрагивает публичные  интересы, до начала выполнения работ  заказчик в установленном порядке  обязан получить разрешение на их проведение: получить "право на строительство (реконструкцию)" или "право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др."⁵ Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

2. Права и обязанности  сторон договора строительного подряда

    Основным  исполнителем работ по договору строительного  подряда является, конечно, подрядчик, но и заказчик - активный участник исполнения. ГК предусмотрены различные формы  участия заказчика в отношениях строительного подряда, содействующие  либо обеспечивающие выполнение работ.

    Прежде  всего заказчик должен дать задание  подрядчику, содержащееся главным образом  в технической документации. Без  сомнения, важной является обязанность  заказчика по материальному обеспечению  исполнения работ. Формы и объем  такого обеспечения весьма разнообразны. Несмотря на то, что общими положениями  о подряде (п. 1 ст. 704 ГК) предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика, в договоре подобное правило  можно изменить (п. 1 ст. 745 ГК). Заказчик вправе по договору принять на себя обязанность обеспечить строительство  в целом или в части материалами, деталями, конструкциями и проч. При сооружении промышленных объектов заказчик чаще всего обеспечивает строительство  оборудованием, подлежащим монтажу  на будущем предприятии.

    Заказчик  обязан своевременно предоставить земельный  участок в состоянии, необходимом  для его использования в строительстве; передать в пользование здания и  сооружения, нужные для обеспечения  работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование  складские помещения, общежития  для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1, 2 ст. 747 ГК).

    Главные обязанности заказчика на стадии завершения строительства: принятие законченного строительством объекта и оплата выполненных работ.

    Поскольку от хода и характера строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний наделен правом контроля и надзора за выполнением  работ (ст. 748 ГК). Заказчику предоставлено  право наблюдать за ходом и  качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Однако недопустимо вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

    В то же время надзор и контроль за выполнением работ - право, а не обязанность  заказчика. Поэтому подрядчик, ненадлежащим образом выполнявший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял в процессе строительства  должного надзора или контроля за их исполнением. Исключения возможны лишь для случаев, когда законом на заказчика возложена обязанность  осуществлять такой надзор и контроль (п. 4 ст. 748 ГК).

    Основная  обязанность подрядчика - построить  в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как  уже отмечалось, подрядчик обязан осуществить строительство и  связанные с ним работы в соответствии с технической документацией  и сметой качественно, исполняя указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой  вмешательство в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754, 755 ГК).

    Для строительного подряда подобно  другим разновидностям подряда характерна независимость подрядчика от заказчика  в организации работ при выполнении задания. Заказчик, как уже отмечалось, не вмешивается в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика. Независимость  подрядчика выражается в том, что  он самостоятельно определяет способ выполнения задания. Подрядчик поэтому, если иное не предусмотрено соглашением  с заказчиком, выполняет работы своим  иждивением - из своих материалов, своими силами и средствами (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК), самостоятельно решая все  вопросы организации и обеспечения  выполнения работ. Наиболее ярко это  проявляется при заключении договора о строительстве "под ключ". В таком строительном подряде  подрядчиком выполняется полный инвестиционный цикл на основании задания  заказчика: разработка технической документации и сметы, обеспечение строительства материалами и оборудованием, выполнение общестроительных и специальных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

    Подрядчик рассматривается законом как  профессиональный исполнитель работ  в отличие от заказчика, который  обращается к подряду лишь от случая к случаю. Поэтому ГК предусматривает  обязанности подрядчика предупреждать  заказчика о степени пригодности  предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751 ГК). Неисполнение этой обязанности влечет для подрядчика неблагоприятные последствия (п. 2, 3 ст. 716 ГК).

    Существенное  значение для договора строительного  подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению  безопасности строительных работ. В  процессе строительства должны соблюдаться  требования природоохранного законодательства ⁶, предупреждающие ведение работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.