Договор продажи недвижимости. Договор аренды

4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды, если иное не установлено  законодательством. 

В соответствии с п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено  иное, арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Форма договора. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока  должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Таким образом, устная форма договора возможна лишь между  гражданами на срок не более года. Письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне  зависимости от срока заключения и действия для договора проката (п. 2 ст. 597 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 604 и 614 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 622 ГК) и предприятий (ст. 629 ГК). Причем в двух последних  случаях, закон требует, чтобы письменная форма была соблюдена путем составления  единого документа подписанного сторонами и устанавливает последствие  в виде недействительности соответствующих  договоров в случае несоблюдения формы.

Если заключается договор аренды недвижимости, то он может подлежать  государственной регистрации договора, необходимость которой напрямую зависит от срока договора аренды. Так, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. В  то же время, ГК не установлена прямая норма о государственной регистрации  договоров аренды, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок. По мнению Высшего Хозяйственного Суда, такие договоры не нуждаются в  государственной регистрации поскольку  каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора.

По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 1 ст. 592 ГК), если он:

- надлежащим образом исполнял  свои обязанности по ранее  заключенному договору, то есть  использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его  состояния, регулярно и своевременно  вносил арендную плату и т.д.;

- готoв заключить договор на  условиях, равных предлагаемым другими  претендентами на аренду, что  выражено в словах "при прочих  равных условиях"; 

- желает продлить арендные отношения,  что подтверждается письменным  уведомлением об этом арендодателя  в срок, указанный в договоре, а если он там не определен,  то в разумный срок до окончания  действия договора. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование  отношений сторон при улучшении  арендованного имущества (ст. 594 ГК). В частности, ГК предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Стоимость же неотделимых улучшений  арендованного имущества, произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законодательством. Выполненные арендатором  отделимые улучшения являются его  собственностью, если иное не предусмотрено  договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Стоит отметить, что в случае перехода неотделимых улучшений  от арендатора арендодателю, арендатору необходимо исчислить налоги, связанные  с безвозмездной реализацией  соответствующего имущества, а арендодателю – налоги, связанные с возникновением дохода в виде стоимости безвозмездно полученных улучшений арендованного  имущества. 

 

Без согласия арендодателя арендатор  не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК). Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению  к субарендатору становится арендодателем. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. 

Расторжение договора.  В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество;  

3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату; 

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законодательством  или договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены  и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420  ГК. 

Необходимо учитывать, что для  данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательства направления такого предупреждения и его неисполнения необходимо будет предоставить вместе с документами, подаваемыми с  соответствующим иском [4, стр.102]. 

Арендатор вправе обратиться в суд  с иском о досрочном расторжении  договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества; 

2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не могли быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;  

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре - в разумные сроки;  

4) имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования. 

Договором аренды могут быть предусмотрены  и иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.  

Для расторжения договора по требованию арендатора также требуется соблюдение досудебного порядка и в данном случае применяется статья 422 ГК, в  соответствии с которой до обращения  в суд арендатор должен направить  арендодателю предложение расторгнуть  договор и может предъявить соответствующий  иск лишь в случае отказа от этого  предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении  или установленный законодательством  либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 

Задача:

Механический техникум заключил с закрытым акционерным обществом  «Вентра» договор на поставку в ноябре 1999г. 14 персональных компьютеров. В  установленный срок акционерное  общество своих обязательств не выполнило, и техникум обратился в хозяйственный  суд с иском о взыскании  с акционерного общества неустойки  за непоставку товаров. Как выяснилось в суде, стороны в договоре указали  марку компьютеров, но не предусмотрели  их конфигурацию, требования к качеству и порядок его определения. Хозяйственный  суд признал договор поставки незаключенным и отказал в  иске.

1.Назовите условия  договора поставки. Какие из них  являются существенными?

2.Правильно ли  поступил хозяйственный суд?

  1.Условия договора  поставки :

Существенными для договора поставки товаров являются следующие  условия:

- условие о товаре. Это  условие считается согласованным,  если договор позволяет определить  наименование и количество товара (п. 3 ст. 425 ГК). Количество товара, подлежащего  передаче покупателю, предусматривается  договором в соответствующих  единицах измерения или в денежном  выражении. Условие о количестве  товара может быть согласовано  путем установления в договоре  порядка его определения (п. 1 ст. 435 ГК);

- цена товара либо порядок  ее определения (ч. 4 п. 4 Положения  о поставках товаров).

Законодательство содержит дополнительные (помимо указанных выше) существенные условия для отдельных  видов договоров поставки. 

Дополнительные  условия договора поставки

-ассортимент, качество  и комплектность товара; 
- порядок расчетов; 
- порядок поставки товара; 
- транспорт; 
- требования к таре и упаковке; 
- страхование; 
- имущественная ответственность сторон; 
- срок действия договора; 
- порядок изменения и расторжения договора; 
- иные не противоречащие законодательству Республики Беларусь условия, которые стороны признают необходимым предусмотреть в договоре.

Случайные условия договора поставки

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, текст соглашения может содержать любые случайные условия договора поставки по усмотрению сторон.

2. Да, правильно. Так как  в  соответствии  со статьей 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь  (далее  -  ГК)  договор  считается заключенным, если между сторонами   в   требуемой  в  подлежащих  случаях  форме  достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     Существенными   являются  условия  о предмете  договора, условия,

которые  названы  в  законодательстве как существенные для договоров

данного  вида,  а  также  все  те  условия,  относительно которых по

заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Согласно  положениям  гражданского  законодательства  Республики

Беларусь существенными  условиями договора поставки являются:

     - предмет договора  поставки (статья 476 ГК);

     -  наименование  товара, его количество и  цена  либо установлен

порядок  их определения, а также цель приобретения товара (Положение

о   поставках   товаров    в   Республике   Беларусь,   утвержденное

постановлением Кабинета Министров  Республики  Беларусь  от  8  июля

1996 г. № 444 (Собрание  указов Президента  и  постановлений  Кабинета

Министров  Республики Беларусь, 1996 г., № 19,  статья 481), далее -

Положение о поставках  товаров);

    

 

 

 

Список источников:

1.Гражданский кодекс Республики  Беларусь: принят Палатой представителей 28 окт.1998.: одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: в ред. Закона Республики  Беларусь от 03.07.2011 г. // Консультант  Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный  ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр  правовой информ. Респ. Беларусь. –  Минск, 2012..

2.Ананич, С.М. Договор поставки : признаки и существенные условия  // Право Беларуси. -  2005.- №8. – С.61 – 65

3.Гражданское право: учебник:  в 2ч / В.Н. Годунов [ и др.] под общ. ред. В.Ф. Чигира. –  Минск: Амалфея, 2000-2002.- Ч.2. – 2000. -1007

4.Комментарий к Гражданскому  кодексу Республики Беларусь  с приложением актов законодательства  и судебной практики: в 3 кн. / отв.  ред. и рук. авт. коллектива  В.Ф Чигир. -  Минск: Амалфея, 2005- 2006. – 3кн.

5. Станкевич, Н. Г. Сделки с  недвижимостью граждан / Н.Г.Станкевич.  – Минск: Амалфея, 2002.- 432с.