Договор продажи недвижимости. Договор аренды

Содержание :

1. Договор продажи недвижимости………………………………………..2
1. Правовая характеристика договора продажи недвижимости.

Отличительные особенности  договора продажи недвижимости

2. Порядок заключения договора продажи недвижимости.

Форма договора продажи недвижимости.

1.3 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

    2.  Договор аренды. Общие положения……………………………………13

     3. Задача……………..…………………………………………………………21

     4. Список источников……………………………………………………...….24

1.  Договор продажи недвижимости.

Правовая характеристика договора продажи недвижимости.

Отличительные особенности  договора продажи недвижимости.

Договором купли-продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажу  как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее  самостоятельные договорные типы стали  пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило  законодателю сформулировать ряд общих  положений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы  можно было ограничиться только этими  общими нормами. Отдельные особенности  объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают  серьезное влияние на регулирование  соответствующих отношений.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную  куплю-продажу, поставку, поставку товаров  для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.

Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности  покупателя принять данное имущество  и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор  является консенсуальным (считается  заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в  требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное  удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями) [5,стр.98].

Выделение договора продажи  недвижимости в качестве особого  вида договора купли-продажи и закрепление  норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается  со спецификой его предмета - недвижимого  имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов  лиц, участвующих в соответствующих  отношениях; ограничение по использованию  такого имущества в гражданском  обороте; использование его в  обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи).

К недвижимым вещам (по правовому  режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных  признаков предмета договора продажи  недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в  целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, а также иное имущество, которое  относится к категории недвижимого  по указанию на то в законодательных  актах [3,стр150].

Можно сделать вывод, что  договор продажи недвижимости обладая  всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету - недвижимому имуществу.

Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в  силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как  вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования  соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества  покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).

Размер передаваемого  покупателю недвижимого имущества  земельного участка определяется с  учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части  первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой  ситуации указывается только на определение  размера передаваемого участка, необходимого для использования  зданий и сооружений.

Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о  земле при переходе права собственности  на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть  строения (сооружения) в случае невозможности  раздела земельного участка между  собственниками право на земельный  участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого  имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно  расположено, как на основании права  собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве  пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого  имущества право собственности  либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (часть первая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. [3, стр.170]

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в  пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться  предоставленным ему земельным  участком. Так, согласно ст.88 Кодекса  Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также  самовольный обмен земельных  участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с  продажей расположенного на нем недвижимого  имущества законодательство делает исключение из названного правила и  устанавливает следующие условия  распоряжения таким земельным участком:

1) продажа недвижимости  и, соответственно, передача права  пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законодательством  или договором (часть первая  п.3 ст.523 ГК);

2) покупатель недвижимого  имущества приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного участка на тех  же условиях, что и продавец  недвижимости (часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее  условие устанавливается в Гражданском  кодексе императивной нормой, Кодекс  Республики Беларусь о земле  предусматривает исключение из  него. Согласно части третьей  ст.55 Кодекса о земле при переходе  права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган [5, стр.146].

Связь недвижимого имущества  с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования  земельным участком, но и невозможность  отчуждения земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда  земельный участок, на котором находятся  принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается  без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).

Приведенная норма части  первой ст.524 ГК исходит из того, что  размер остающейся в пользовании  продавца части земельного участка  и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи  земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих  условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части второй ст.524 ГК: “ продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".

Представляется, что в  последнем случае речь должна идти о сохранении за продавцом права  пользования земельным участком площади, минимально необходимой в соответствии с земельным законодательством для использования расположенного на нем недвижимого имущества [2,стр. 74].

Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что  жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования  жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение  предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному  основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому  в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования  третьих лиц, в договоре обязательно  должен быть указан перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, а  также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом  помещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).

Объектами купли-продажи  могут быть: незаселенные и освобожденные  квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные  для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим  лицам негосударственной формы  собственности; квартиры, принадлежащие  гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении  трех лет со дня погашения этого кредита. [3,стр.154]

Не подлежат продаже:

- жилые помещения в  общежитиях;

- служебные жилые помещения  (кроме квартир, расположенных  в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам,  работающим в этих хозяйствах  или проживающим в данной местности);

- жилые помещения, находящиеся  на территориях, подвергшихся  радиоактивному загрязнению в  результате катастрофы на Чернобыльской  АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

- квартиры, расположенные  в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

- жилые помещения социального  пользования;

- жилые помещения в  специальных домах;