Договор продажи недвижимости. Договор аренды

- жилые помещения, построенные  (реконструированные, приобретенные)  с привлечением льготного кредита,  до полного его погашения.

Договор купли-продажи жилых  домов и квартир совершается  в письменной форме, установленной  ст.521 ГК для договоров купли-продажи  недвижимого имущества. Однако, в  отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрации  подлежит сам договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

На куплю-продажу жилых  помещений распространяется и пункт 4 ст.275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника помещения, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Нарушение этого  условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных  пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию).

Таким образом, отличительными особенностями договора продажи  недвижимости являются: недвижимое имущество  не может использоваться без земельного участка, на котором находиться и  отчуждение этого имущества возможно только с передачей права пользования участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельного участка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателя в пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенного на этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан.

1.2 Порядок заключения договора продажи недвижимости. Форма договора продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договор  может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если законодательством для  данного вида договора не требуется  нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему нотариальной формы.

Если законодательством  для данного вида договора не требуется  письменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить  его в простой письменной форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему простой  письменной формы.

Если по законодательству и соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).

Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа.

Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГК влечет недействительность договора продажи  недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям  законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).

1.3 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями  договора продажи недвижимости являются:

- предмет договора, то  есть данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю  по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (статья 525 ГК);

- цена недвижимости (статья 526 ГК).

При отсутствии любого из указанных  условий договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Условие о цене недвижимости регулируется ст.526 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается  незаключенным. Стороны договора продажи  недвижимости не могут при этом ссылаться  на установленное пунктом 3 ст.394 ГК правило о том, что в случае отсутствия в возмездном договоре условия  о цене, которая при сравнительных  обстоятельствах обычно взимается  за аналогичные товары, работы или  услуги. Согласно части второй пункта 1 ст.526 ГК данная норма к договору продажи недвижимости не применяется. Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

Покупатель по договору продажи  недвижимого имущества обязуется  принять от продавца недвижимое имущество  в порядке, установленном ст.527 ГК, осуществить необходимые с его  стороны действия по государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, уплатить покупателю его цену.

Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется, если иное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось, условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости и отсутствие в договоре такого условия не может быть компенсировано с помощью общего правила определения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст.394 ГК.

Вместе с тем законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем  закрепления в договоре общей  суммы сделки, так и посредством  установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.).

Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом 3 ст.526 ГК общая цена недвижимого  имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества.

Отсутствие в договоре условия о цене не может быть заменено общим правилом определения цены в договоре, потому что в своем  большинстве предметы недвижимого  имущества строго индивидуальны  и имеют свои особенности даже по сравнению с аналогичными предметами.

2. Договор аренды общие положения.

В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее  – ГК), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоит сразу же обратить внимание на правомочия в отношении имущества, которые передаются по данному договору: временное владение и пользование  или просто временное пользование. В отличие от договора аренды, договор  безвозмездного пользования имуществом или договор ссуды подразумевает  лишь возможность пользоваться передаваемой вещью. Соответственно имущество, которое  получено в безвозмездное пользование  может передаваться ссудополучателем в аренду лишь в пользование.

В ГК договору аренды посвящена целая  глава, которая включает как общие  положения, касающиеся всех видов аренды, так и специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

В теории гражданского права отмечается, что арендатор является титульным  владельцем. Отсюда вытекают два важных вывода: арендатору представлена возможность  использовать вещно-правовые способы  защиты в соответствии со ст. 286 ГК (например, требовать в судебном порядке  от третьих лиц устранения нарушений  своего права владения и пользования  имуществом) и арендатор наделен  правом следования, что означает, что  переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК).

По действующему законодательству существенным условием любого договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Например, для согласования нежилого помещения передаваемого по договору, как правило, указывают общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, кроме того, для идентификации соответствующих помещения к договору может быть приложен план (выкопировка) соответствующего этажа.

В аренду может сдаваться практически  любое оборотоспособное имущество; главное, чтобы оно не теряют своих  натуральных свойств в процессе его использования [4, стр.190].

Состояние подлежащего передаче имущества  определяется требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также  назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре или в разумный срок.

Передача имущества, как правило, оформляется актом. Однако, обязательность составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества установлена лишь для  передачи недвижимого имущества (ст. 626, 630 ГК)

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества (п. 1 ст. 583 ГК). В  то же время, он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Нужно отметить, что на арендатора возлагается обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с  назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Например, на практике нередки случаи использования помещения без учета его целевого назначения, что дает основания для арендодателя требовать расторжения договора (п. 1 ст. 590 ГК).

Если касаться обязанностей сторон по содержанию арендуемого имущества, то стоит отметить, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 582 ГК), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Данные правила применяются, если иное не установлено в специальном  законодательстве (например, в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК по договору проката  текущий ремонт также является обязанностью арендодателя) или в договоре аренды.

Стороны договора. Ст. 579 ГК четко устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому, перед заключением договора аренды стоит убедиться в полномочиях соответствующего лица. В отношении недвижимого имущества это можно сделать на основании правоустанавливающих документов, в отношении транспортных средств – на основании техпаспортов. Нужно учитывать, что в случае, если имущество находится в республиканской собственности или коммунальной собственности, то оно может сдаваться самыми различными уполномоченными лицами – начиная от соответствующих республиканских органов управления до балансодержателей имущества.[3, стр.198]

Если касаться арендатора, то по общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако ГК предусматривает ряд исключений из указанного правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде арендатором может быть лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 627 ГК, п. 1 ст. 636 ГК), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских  целей (абз. 2 п. 1 ст. 597 ГК).

Несмотря на то, что нормативные  акты по ценообразованию в части  регистрации цен не содержат исключения для договоров аренды, на практике соответствующие органы отказывают в регистрации арендной платы. Поэтому  на сегодняшний день в отношении  аренды негосударственного имущества  за некоторыми исключениями действует  свободное ценообразование, которое  определяется договоренностью сторон. Исключения касаются, определения арендной платы при сдаче юридическими лицами с долей государственной  собственности зданий и сооружений, порядок определения которой  установлен законодательством, а также  платы за торговые места в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 года N 148 "О неотложных мерах по поддержке  предпринимательства". Размер арендной платы является существенным условием для договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

3) предоставления арендатором определенных  услуг;