Як  свідчить зміст ст. 233 ЦК України, однією з істотних умов договору купівлі-продажу  є умова щодо якості об’єкта продажу. Відповідно до вказаної статті якість проданої речі має відповідати умовам договору, а за відсутності вказівок у договорі вимогам, що звичайно ставляться.

    Порядок визначення якості майна, яке підлягає продажу в порядку приватизації, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питання, пов’язані з якістю майна. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам. Усі питання, пов’язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначення складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових  комплексах,   потребує  багато  часу,  достатньої  кількості висококваліфікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об’єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Відтак необхідно розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, відповідно до яких вартість об’єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об’єкта приватизації.

    Про необхідність нормативного врегулювання питання щодо врахування якості об’єкта  приватизації при здійсненні оцінки його вартості свідчить також наявність господарських спорів, пов’язаних з припиненням покупцями розрахунків за придбані об’єкти приватизації у зв’язку з їх неналежною якістю.

    Відповідно  до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.

    Наприклад,  до договору купівлі-продажу об’єкта  незавершеного будівництва повинні  бути внесені зобов’язання покупця  щодо здійснення програми добудови об’єкта, терміну добудови, збереження первісного призначення об’єкта, якщо такі зобов’язання були визначені умовами конкурсу (п. 4.2.5 Положения про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМ України від 06.01.99 №17).

   За  згодою сторін допускається включення  до договору купівлі-продажу об’єкта  приватизації інших зобов’язань  покупця (п. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").

     Аналіз  змісту договорів купівлі-продажу  об’єктів комунальної власності  свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають   постійне   забезпечення   благоустрою   території,   місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.

     Відповідно  до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта  приватизації є санкції за невиконання  чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством. Так, згідно з п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" покупець, який не сплатив за придбаний шляхом викупу, на аукціоні або за конкурсом об’єкт приватизації протягом 60 днів з моменту укладення чи реєстрації відповідної угоди, сплачує на користь органу приватизації неустойку у розмірі і порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Якщо внесена сума за придбаний об’єкт менша від суми неустойки, сплаті підлягає різниця між сумою неустойки та внесеною сумою. Якщо внесена сума перевищує суму неустойки, різниця повертається покупцю протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за придбаний об’єкт приватизації. У разі несплати неустойки в установлений термін на її суму нараховується пеня згідно із законодавством.

     Відповідно  до абз. 2 п. 4 ст. 29 Закону України "Про  приватизацію державного майна" у  випадку несплати чи прострочення сплати ціни за придбаний об’єкт рішення  про викуп об’єкта або результати конкурсу, аукціону підлягають анулюванню. Залишаються незрозумілими правові наслідки такого анулювання. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, конкурсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання. Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію державного майна" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-продажу діє до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.

    Як  випливає із змісту п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 4 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у разі порушення встановлених умовами договору  купівлі-продажу строків  внесення  інвестицій  у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. У випадку розірвання договору купівлі-продажу в зв’язку з невиконанням умов договору щодо внесення інвестицій внесені частково інвестиції не повертаються. В разі невнесення інвестицій на день подання позову про розірвання договору покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків загального обсягу інвестицій.

    Зазначеними вище нормами також передбачена  відповідальність покупця за невиконання ним зобов’язання щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності придбаного об’єкта у вигляді штрафу у розмірі 10 відсотків вартості придбаного майна, а також за невиконання зобов’язання щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць у вигляді штрафу у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлення кількості скорочених робочих місць.

   На  підставі проведеного аналізу законодавчих та інших нормативних актів і  господарської практики з питання  про зміст договору купівлі-продажу  об’єктів. приватизації можна зробити  висновок про те, що даний договір  характеризується рядом особливостей щодо визначення ціни об’єкта продажу, порядку проведення розрахунків за придбаний об’єкт та засобів оплати, передачі об’єкта покупцю, щодо складу зобов’язань сторін, які випливають з умов аукціону, конкурсу, викупу та із специфіки об’єкта продажу, а також щодо відповідальності сторін за неналежне виконання чи невиконання договору.

     Розділ II. Особливості укладення  договорів купівлі-продажу  об’єктів приватизації

     2.1 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації при викупі

 
   Відповідно  до ст. 153 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо між сторонами в  потрібній у належних випадках формі  досягнуто згоди по всіх його істотних умовах. Таким чином, можна зробити  висновок, що укладання договору є  процесом погодження сторонами всіх його істотних умов і надання результатам такого погодження потрібної у належних випадках форми.

   Аналіз  положень статей 153—159 ЦК України, якими  врегульовано порядок укладання  договорів, свідчить, що погодження сторонами  умов майбутнього договору полягає у внесенні однією стороною своєї пропозиції до укладання угоди та прийнятті іншою стороною такої пропозиції.

   Оскільки  чинне цивільне законодавство України  не вказує, що є пропозицією до укладання  договору, та не визначає ознак, яким вона повинна відповідати, як і не встановлює вимог до відповіді про прийняття такої пропозиції, доцільно звернутися до тлумачення розглядуваних понять наукою цивільного права.

   Якщо  виходити із прийнятого у науці цивільного права поняття пропозиції до укладання  договору (оферти)⁵, вона повинна відповідати ряду вимог. Оферта має бути адресована одній чи кільком особам, містити вказівку на істотні умови договору і виражати намір особи, що зробила пропозицію, вважати себе зв’язаною договором у разі її прийняття (акцепту).

   Акцепт  повинен бути повним і безумовним. Інакше кажучи, акцептом визнається тільки така відповідь особи, що отримала оферту, яка містить згоду про укладання договору на запропонованих оферентом умовах. Відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах визнається відмовою від пропозиції і в той же час новою пропозицією (ст. 158 ЦК України).

   Оферент юридичне зв’язаний своєю пропозицією з моменту отримання її адресатом. Тому з цього моменту оферту не можна відкликати, скасувати чи внести до неї зміни.

   Відповідь про прийняття пропозиції до укладання  договору вступає в силу з моменту  її отримання оферентом. Отже, акцепт може бути відкликаний до моменту або в момент його одержання оферентом.

   За  загальним правилом, як свідчить зміст  статей 155—156 ЦК України, договір вважається укладеним з моменту отримання акцепту стороною, яка внесла пропозицію укласти договір. Із статей 42, 44, 47 ЦК України випливає, що договір може бути укладений усно чи в письмовій формі або шляхом вчинення конклюдентних дій. Договори юридичних осіб між собою і з громадянами повинні укладатись у письмовій формі. У випадках, зазначених у законі, договір підлягає нотаріальному посвідченню.

   Підстави  і порядок укладання договору купівлі-продажу об’єктів приватизації залежать від застосування того чи іншого способу їх приватизації.

   Положення ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. З Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлюють декілька основних способів приватизації, таких, як викуп, продаж на аукціоні, за конкурсом та продаж акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації.

   Викупом є такий спосіб продажу відповідних об’єктів, який не передбачає конкуренції покупців на відміну від аукціону, конкурсу.

   Виходячи  з вимог ст. 11 Закону України "Про  приватизацію невеликих державних  підприємств (малу приватизацію)", шляхом викупу здійснюється продаж об’єктів групи А, віднесених до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; а також орендованого майна та об’єктів, які не були продані на аукціоні, конкурсі.

   Нормою  п. 1 ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна" закріплена можливість викупу майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації.

   Вибір відповідного способу приватизації наведені норми законодавства ставлять у залежність від виду об’єкта, що підлягає приватизації. Так, приватизація середніх і великих підприємств здійснюється шляхом продажу акцій відкритих акціонерних товариств, створених на базі державного майна таких підприємств, або шляхом викупу майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації (ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна"). А об’єкти малої приватизації підлягають продажу шляхом викупу або на аукціоні, за конкурсом. При цьому право визначення конкретного способу приватизації таких об’єктів викупу чи одного з конкурентних способів надається Фонду державного майна України, Верховній Раді Автономної Республіки Крим, місцевим Радам. Саме ці державні органи затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, та переліки об’єктів, які підлягають викупу.

   Щодо  умови про ціну продажу об’єкта, то вона визначається в особливому порядку експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", постанова Кабінету Міністрів України №1114 від 22.07.98 "Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації").  Ціна продажу пропонується органом приватизації у підготовленому ним проекті договору купівлі-продажу. Аналіз змісту інформаційного повідомлення про затвердження переліку запропонованих до продажу об’єктів свідчить про те, що таке повідомлення не вказує на їх ціну.

   Крім  того, зазначене інформаційне повідомлення адресується не одній чи кільком  конкретним особам, а будь-якій юридичній  чи фізичній особі, яка відповідно до законодавства може виступати покупцем державного майна у процесі його приватизації.