Договор купли-продажи жилого помещения

     Если  законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей  в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или  решение суда об усыновлении.

     От  опекунов, приемных родителей требуется  соответствующее удостоверение  или постановление органов опеки  и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о  передаче ребенка на воспитание в приемную семью.

     Если  в качестве представителя выступает  руководитель учреждения, являющегося  опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном  попечении.

     Когда стороной в договоре купли-продажи  жилого помещения выступает юридическое  лицо, необходимо представить его  учредительные документы, свидетельство  о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

     В случае сомнения относительно подлинности  документа органу юстиции следует  отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов  либо иным образом проверить личность.

     Для освободившихся изолированных жилых  помещений в коммунальных квартирах  гражданам необходимо представить:

     а) заявление о приобретении в собственность  по договору купли-продажи освободившегося  изолированного жилого помещения, подписанное  всеми совершеннолетними членами  семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилого помещения, включая временно отсутствующих;

     б) справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного  помещения в данной коммунальной квартире.

     Для заключения договора купли-продажи  по остальным жилым помещениям граждане и юридические лица представляют в "Управление" только заявления. 

5. Форма договора  купли-продажи жилого  помещения 

     Требования  законодательства к сделкам с  жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно  к форме сделки и ее государственной  регистрации.

     В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что  предписывается письменная форма, причем требуется составление единого  документа, подписанного сторонами.

     В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

     Согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

     Такое требование является для контрагента  обязательным, и нарушение его  приведет к недействительности соответствующего договора.

5.1 Государственная  регистрация 

     Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции  России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации  прав, правовому контролю за деятельностью  учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной  регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения  Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной  регистрации.

     Установлены организаций, занимающихся деятельностью  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими  являются учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

     Законом о регистрации определена и компетенция  учреждений юстиции по государственной  регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

     1. Проверка действительности поданных  заявителем документов и наличие  соответствующих прав у подготовившего  документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется  специальными должностными лицами - регистраторами прав.

     2. Проверка наличия ранее зарегистрированных  и ранее заявленных прав.

     3. Государственная регистрация прав.

     4. Выдача документов, подтверждающих  государственную регистрацию прав.

     5. Выдача информации о зарегистрированных  правах.

     Государственной регистрации подлежит как сам  договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности  на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

     При заключении договора купли-продажи  недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента  регистрации перехода права собственности  покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с  третьими лицами (продавать, сдавать  в аренду, отдавать в залог и  т.п.). Только с момента регистрации  перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. 

Список  использованной литературы 

1. Конституция Российской Федерации. Принята референдумом 12 декабря 1993 года. М., Проспект.

2. Гражданский кодекс РФ. Новосибирск, 2007г.

5. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001гю № 178-ФЗ

6. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ

7. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1977г., № 122 -ФЗ

8. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., Статут, 2005г.

9. Гражданское право. / Под редакцией Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Том 2. М., Проспект, 2006 г.