Договор купли-продажи жилого помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНСТВО  ПО  ОБРАЗОВАНИЮ  РФ

УРАЛЬСКАЯ  ГОСУДАРСТВЕННАЯ  ЮРИДИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ФИЛИАЛ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

ПО  ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ

ТЕМА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 
 
 
 
 

Выполнил: студент  620 группы

Кузнецова Марина Сергеевна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

г. Миасс

2011

Содержание 
 

1. Понятие  договора купли-продажи жилого  помещения

2. Существенные  условия договора

2.1 Предмет  договора купли-продажи жилого  помещения

2.2 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

3. Права  и обязанности сторон

4. Процедура  заключения договора

5.Форма  договора купли-продажи жилого  помещения

5.1 Государственная  регистрация

Список  использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие договора  купли-продажи жилого  помещения

     Договор купли-продажи жилого помещения  является одним из видов договора купли-продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество.

     К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.130 ГК).

     К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты (в  юридическом смысле, конечно).

     Закон может отнести к недвижимости и иное имущество.

     Специфические черты недвижимости - прочная связь  с землей (если например идет речь о  зданиях, сооружениях, многолетних  насаждениях и т.д.), особая ценность, непотребляемость в процессе использования  и т. п. - диктуют необходимость  определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

     Уже в части первой ГК предусмотрен ряд  таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав.

     Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных  продаже жилых помещении, обусловлено  рядом обстоятельств.

     Во-первых, жилые помещения, как и большинство  объектов недвижимости, неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены.

     Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению  с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

     В-третьих, в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью  жилых помещений законодательством  устанавливается ряд ограничений  по их участию в гражданском обороте.

     Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой  вещью, что также накладывает  определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

     На  основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным  определением договора купли-продажи  недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения  следующим образом:

     1. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

     2. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

     3. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ).

     4. Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

     Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи  жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных  жилых помещений в собственность  граждан в порядке приватизации осуществляется согласно  Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

     2. Существенные условия  договора 

2.1 Предмет договора  купли-продажи жилого  помещения 

     Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости.

     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

     Жилищный  фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических  лиц), государственной, муниципальной  собственности, в собственности  общественных объединений, и переходить из одной формы собственности  в другую в порядке, установленном  законодательством.

     Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться  ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие  нормы, жилищные, иные права и свободы  других граждан, а также общественные интересы.

     К числу жилых относятся следующие  помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

     Правила определения предмета договора купли-продажи  жилого помещения применительно  к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

     При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

     Определяя предмет договора купли-продажи  жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

     В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

     Исходя  из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать  с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного  указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной  регистрации, в том числе и  как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

     Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами  ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

     Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в ст.222 ГК РФ . Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

     Гражданский кодекс, называя предметом договоров  купли-продажи жилые дома, комнаты  в жилых домах, подразумевает, что  эти объекты должны быть построены, т.е. завершены.

     Для того чтобы жилое помещение могло  свободно перейти по договору купли-продажи  к покупателю, действующим законодательством  предъявляются определенные юридические  требования.

     Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано  использовать жилое помещение исключительно  для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

     Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

     Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

     Таким образом, все без исключения жилые  помещения получили строго целевое  назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных  жилых помещений не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается продажа  жилых помещений под различные  офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию  нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

     Такие ограничения в реализации права  собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том  числе владельцев жилых домов  и приватизированных квартир, юридических  лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных  и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье  является особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности. 

2.2 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 

     В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ устанавливает два — предмет  и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.