Договор купли-продажи жилого помещения

     Необходимо указание в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре.

     Перечень  таких лиц выявляется на основании  справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола  по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

     В справке указывается:

     - для приватизированных жилых  помещений - кто проживал в  жилом помещении на момент  приватизации и кто проживает  в настоящее время;

     - для жилых помещений, приобретенных  иным способом - кто проживает  в настоящее время.

     Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование  жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут  в соответствии с действующим  законодательством:

     - члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

     - наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане.

     В тех случаях, когда продается  жилой дом из состава домов  государственного или муниципального жилищного фонда социального  использования, в этот перечень должны быть включены:

     - наниматель и члены его семьи;

     - гражданин, являющийся поднанимателем  жилого помещения в пределах  срока действия договора найма.

     На  практике нередки ситуации, когда  новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего  это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих  право пользования проданным  жилым помещением, причем иногда без  всякого умысла. Бывает и так, что  после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

     На  практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий  выход. После оформления договора купли-продажи  передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости  квартиры. Для получения полной суммы  продавцы будут заинтересованы в  скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

     Введение  обязательного порядка государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые  выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или  отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством  все эти граждане имеют право  на проживание по прежнему месту жительства). 

3. Права и обязанности  сторон 

     Основная  обязанность продавца по договор  купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта  обязанность является общей для  всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с  момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право  собственности. Однако у приобретателя  жилого помещения по договору продажи  право собственности возникает  с момента регистрации перехода права собственности, который может  и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

     Поэтому основную обязанность продавца следует  рассматривать как обязанность  перенести на покупателя право собственности  на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

     Если  сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о регистрации сделки.

     Принимая  во внимание специфику жилого помещения  как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил  специальные правила, связанные  с исполнением продавцом обязанности  передать, а покупателем - принять  проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена  для того, чтобы устранить в  будущем споры об исполнении обязанности  продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей  прежнего собственника и проживающих  с ним лиц и т.д., а также  возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого  жилого помещения, которые могли  быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

     Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная  регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную  регистрацию, в договоре рекомендуется  оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

     Что касается прав сторон договора купли-продажи  жилого помещения, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право  требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать  друг от друга государственной регистрации  перехода права собственности. 

4. Процедура заключения  договора 

     Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации. Незарегистрированный договор  считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации  он вступает в силу с момента ее осуществления. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

     Для его регистрации необходимо собрать  и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из Бюро техничкой  инвентаризации. В которой указывается  оценочная стоимость комнаты  или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка  выдается обычно с выкопировкой или  экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения  на земельном участке либо в составе  недвижимого имущества (многоквартирного дома).

     Обязательным  документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право  собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое  помещение. Им может быть:

     - договор передачи жилого помещения  в собственность гражданам (приватизации);

     - регистрационное удостоверение,  если квартира кооперативная;

     - договор купли-продажи, если жилое  помещение или его доля куплены  собственником;

     - договор мены, если жилое помещение  либо его доля были обменены  на другое;

     - договор дарения на объект  недвижимости или земельный участок;

     - свидетельство о праве собственности  в порядке наследования;

     - решение суда о признании права  собственности на жилое помещение,  либо его долю, вступившее в  законную силу, если право собственности  было установлено в процессе судебного разбирательства.

     В справке из налоговой инспекции  указывается об отсутствии задолженности  по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

     Справка с места жительства нужна для  выявления перечня лиц, имеющих  право пользования отчуждаемым жилым помещением.

     В настоящее время ситуация на рынке  жилья такова, что в число сособственников  большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются  граждане, признанные в установленном  законом порядке недееспособными  либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация.

     Более того, закон предъявляет такие  требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью  дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами  семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо  нуждающихся в социальной защите.

     Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении  проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке  недееспособными граждане, в отношении  которых установлены опека или  попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет — с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами — их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

     Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в  социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.

     Справка из управления архитектуры требуется  в случае, когда здание, в котором  находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для  которого установлен особый порядок  пользования.

     Одним из особенных документов, который  необходимо получить до оформления купли-продажи  жилого помещения, является согласие супруга  продавца жилого помещения на его  отчуждение в случаях, когда отчуждаемое  жилое помещение приобретено  на совместно нажитые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в  период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В  тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и  кем нотариально удостоверено такое  согласие.

     Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя — но уже на покупку  жилого помещения. Это понятно —  ведь деньги, на которые приобретается  жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

     При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое  имущество, об этом также должна содержаться  в тексте договора соответствующая  информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

     Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям  жилой площади, если они хотят  быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

     Личность  сторон по общему правилу устанавливается  на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения.

     Личность  представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

     Личность  ребенка и (или) его законного  представителя устанавливается  на основании паспорта, свидетельства  о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.