Договор аренды

style="text-align:justify">Правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621ГК) к договору проката не применяются.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем  намерении арендодателя не менее  чем за десять дней (ст. 627 ГК).

Арендодатель, заключающий  договор проката, обязан в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества, а  также ознакомить арендатора с правилами  эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании  этим имуществом (ст. 628 ГК).

При обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления  арендатора о недостатках, если более  короткий срок не установлен договором  проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного  имущества явились следствием нарушения  арендатором правил эксплуатации и  содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта  и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую  часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Взыскание с арендатора задолженности  по арендной плате производится в  бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 630 ГК).

Капитальный и текущий  ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и  обязанностей по договору проката другому  лицу, предоставление этого имущества  в безвозмездное пользование, залог  арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные  товарищества и общества или паевого  взноса а производственные кооперативы не допускаются (ст. 631 ГК).

Порядок и правила заключения договоров аренды транспорта и транспортных средств узаконены в ст. 632-649 ГК РФ.

 

 

 

 

                             § 2. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (ст. 650 ГК)¹⁰.

Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (ст. 651 ГК).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования  такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и  необходима для его использования  в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором с собственником  земельного участка (ст. 652 ГК).

В случаях, когда земельный  участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  здания или сооружения сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

Договор аренды здания или  сооружения должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условии о размере арендной платы договор аренды здания или  сооружения считается незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата  за пользование зданием или сооружением  включает плату за пользование земельным  участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним  соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или  договором.

В случаях, когда плата  за аренду здания или сооружения установлена  в договоре на единицу площади  здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения (ст. 654 ГК).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство  арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК)¹¹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 

 

 

 

                                   §3. Аренда предприятий

Договор аренды предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК).

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия (ст. 659 ГК).

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость (ст. 660 ГК).

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются  расходы, связанные с эксплуатацией  арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также  с уплатой платежей по страхованию  арендованного имущества (ст. 661 ГК).

Арендатор предприятия имеет  право на возмещение ему стоимости  неотделимых улучшений арендованного  имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.¹²

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении  и о расторжении договора, предусматривающие  возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной  стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных  ст. 656, 657 и 659 ГК.                                      

 

 

                                Заключение  

Подводя итог выше изложенного, можно сказать следующее:

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Единственными существенными  условиями договора аренды, т.е. условия, при отсутствии хотя бы одного из которых  договор не может считаться заключенным, является лишь условия о предмете (объекте) аренды и размер арендной платы (в договоре аренды здания или  сооружений).

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое  подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая  именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для  недвижимости - место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор  не признается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности  соответственно арендодателя и арендатора.

В обязанности арендодателя входит: предоставить арендатору имущество  вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество; в срок, указанный  в договоре аренды (а в случае отсутствия его указания - в разумный срок); за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по прекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Обязанностями арендатора является: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии с назначением  имущества, своевременно вносить плату  за пользование им, поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, с  согласия арендодателя передать свои права частично или полностью  другим лицам, при прекращении договора аренды - передать арендодателю имущество  в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют  свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые  другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов  договора аренды, а затем специальные  правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).