Договор аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                       Содержание

 

        Введение………………………………………………………………..3

        Глава 1. Общие положение об аренде

  §1. Понятие, предмет договора аренды……………………………6

  §2. Содержание договора аренды…………………………………15

        Глава 2. Отдельные виды договоров аренды

  §1. Прокат…………………………………………………………..19

  §2. Аренда зданий и сооружений…………………………………21

  §3. Аренда предприятий…………………………………………..24

         Заключение…………………………………………………………...26

         Список использованной литературы……………………………….29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                     Введение

Договор – наиболее распространенный вид юридических актов, являющихся основаниями возникновения гражданских  прав и обязанностей. В этом   контексте договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Процессы демократизации в области экономики затронули  арендные отношения одними из первых. Прежде всего, встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли  быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним  относятся предприятия, и иные производственно  -хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующей аренду, 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации  этих отношений, в главе 34 выделен  комплекс общих норм, действие которых  распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Значение договора в жизни  людей и в регулировании имущественных  и личных неимущественных отношений  между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора - это регулирование в рамках закона поведения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а также последствия нарушения соответствующих требований.

Договор аренды недвижимого  имущества - очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются  споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».

Арбитражные суды рассматривают  значительное количество дел, связанных  с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены  нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит правосудность выносимого решения. Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости - место ее нахождения.

Объектами аренды могут быть: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Цель исследовать, на основе глубокого изучения и систематизации нормативно-правовой, литературной базы изложить правовые аспекты договора аренды.

Задачи исследования:

1. дать понятие, раскрыть основные элементы договора аренды;
2. охарактеризовать содержание договора аренды;
3. выявить специфику правового регулирования отдельных видов аренды.

    При написаний своей работы я использовал,как источник литературы, работы таких авторов как: Солдатенков В.В., Марченко Е.М., С. А. Боголюбова, Коваленко А.Г., Алексеева С.С., Е.А. Суханов, О. М. Оглоблина, М. Ю. Тихомиров, А. В. Сутягин, Е. В. Вавилин.  

Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих 5 параграфов, заключения, списка литературы. Во введении обоснована актуальность, сформулированы цели и задачи исследования.

В первой главе, раскрываются основные элементы договора аренды, и анализируются права и обязанности сторон договора аренды.

Во второй главе рассматриваются  отдельные виды договоров аренды.

В заключении формулируются выводы, выявляются недостатки правового регулирования  договора аренды и вносятся предложения  по их устранению. 

 

 

 

                   

 

 

 

 

 

 

 

 

                      Глава 1.Общие положения об аренде              

                   §1. Понятие, предмет договора аренды 

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор  найма вещей¹. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporates), т.е. имущественные права, например узуфрукт.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных  системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий  «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах  переносится не только право пользования  вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

В действующем законодательстве дается следующее легальное определение  договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Как видно из определения, законодательство полностью отождествляет понятие «имущественный наем» и «аренда».

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности  хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет  его в пользование другому  лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Права, на которых предоставляется  имущество, зависят, как правило, от вида, сдаваемого внаем имущества. Так, недвижимость обычно сдается во владение и пользование. А, например, транспортные средства могут сдаваться как  во владение и пользование (аренда транспортных средств без экипажа), так и  только в пользование (аренда с экипажем). В последнем случае арендатор  только пользуется предоставленным  ему транспортным средством, но не относится  к нему, как к собственному, не имеет его в своем хозяйственном господстве: автомобиль с водителем приезжает, выполняет поручения арендатора и вечером уезжает.

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный².

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов  водным законодательством и законодательством  о недрах не предусмотрена.

Нет прямого указания в  законе на виды имущества, в отношении  которого нельзя применять положения  об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любого имущества? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Дело в том, что изданные до введения в действие части первой ГК указы Президента РФ, постановления Правительства  РФ и постановления Правительства  СССР по вопросам, которые регулируются федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих  законов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года №280 «О порядке сдачи предприятий союзного подчинения и их имущества в аренду» и постановление Совета Министров РСФСР от 3.04. 1990 года №118 «О порядке сдачи предприятий республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду». Эти постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, связи, транспорта, ТЭК, государственных банков и т.д.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.) . При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Если в аренду сдается  земельный участок или часть  его, к договору аренды прилагается  кадастровый паспорт земельного участка, содержащий форму В.2 - план земельного участка и форму В.3 с указанием площади земельного участка сдаваемого в аренду (если в аренду предоставляется часть  земельного участка), и имя арендатора согласно договора аренды.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения  в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества  прилагаются поэтажные планы  здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения  с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический  паспорт на оборудование и т. п.