Договор аренды

     Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам  хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих договоров аренды Е.А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу.¹⁰

     В.С. Ем, касаясь права арендатора на пользование нанятым имуществом, отмечает, что этому праву присущи в определенных случаях признаки абсолютности. Их он связывает со свойством следования этого права за нанятым имуществом, а также с наличием у его субъекта преимущественного полномочия на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, делает вывод В.С. Ем, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставляемым на время.¹¹

     Из  приведенных высказываний видно, что  многие авторы, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, приобретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.

     Анализ  норм действующего законодательства и  характера отношений сторон при  аренде имущества позволяет сделать  следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно.¹² Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) – необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды.¹³

     Попытку увязать возможность возникновения  у арендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупа арендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое законом вещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владение объекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечении срока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание для перехода отношений аренды в новое качество – отношения купли-продажи, в результате которых происходит отчуждение имущества в собственность приобретателя – бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав на приобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения, хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельный характер.

     Вряд  ли можно исключить вещно-правовой характер отношений при аренде, ссылаясь на то, что права, вытекающие из договора аренды, предоставляются арендатору на определенное время. А что препятствует возникновению вещного права, которое будет действовать в течение определенного срока, а затем в связи с наступлением новых правовых обстоятельств прекратится? Следует обратить внимание на то, что объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику. В связи с этим можно говорить, что при заключении договора аренды наряду с возникновением обязательственных отношений от собственника к арендатору переходит на период действия договора часть вещных прав на сданное внаем имущество.

     Признание за арендатором права титульного владения арендованным имуществом и  использование вещно-правовых способов защиты этого права в свое время  вызвали в литературе высказывания о необходимости наделения правом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц не только арендатора, но и собственника (если арендатор не принимает должных мер). Предлагалось даже ввести понятие «двойного владения»: «непосредственного» у арендатора и «посредственного» у собственника. Таким образом обосновывалось право собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в период нахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должно признаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер по защите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводить понятие «двойного владения».¹⁴ Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, что данное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче его внаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владения находящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором в период действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, – если с таким иском обратятся и арендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником арендатор может принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника, арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующего имущества на оставшийся срок аренды.

     Обязанностью  арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнуть договор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.

     Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями о годности воздушного судна к полетам), как того требует Воздушный кодекс РФ (ст. 33,  36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал (см. п. 8 Обзора¹⁵).

     При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право – потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

     На  арендодателя возлагается ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование  им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.

     Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о  требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

     Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих  положений об ответственности арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.

     Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению – основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.

     Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.

     С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (см. ст. 295 и 296 ГК РФ).

     При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.¹⁶