Договор аренды

     Содержание  договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента – о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.

     Подход  законодателя к определению круга  существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю,¹ то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

     В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий  договора аренды, признаваемых существенными  в силу закона. Но во всех случаях  в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).

     Иной  подход к определению условий, которые  должны отражаться в договоре, находим  в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

     В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие  обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.

     Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет  сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.

     С учетом сказанного можно сделать  вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, – но не в силу закона.²

     При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.

     В действующем ГК РФ при общей тенденции  к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607).³

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     ООО «Тамбовскагрострой-2» обратилось в  суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002.

     Решением  суда от 09.09.2004, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства.

     Основанием  для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2»  своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.

     В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость  в договоре аренды четкого определения  объекта аренды.

     Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.

     Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора – ИП Н. – подписан К., что не оспаривается сторонами.

     Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени.

     В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

     В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).

     Суды  обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2» в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.

     Суд кассационной инстанции оставил  решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.⁴

     Для отдельных видов аренды предусмотрены  дополнительные условия, отнесенные к  существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное  условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

     В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора.⁵

     Подобная  позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, – названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

     Попытку исправить сложившееся положение  с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 – о размере платы за нее.⁶

     О неприемлемости рассматриваемой трактовки  свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

     К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся  также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

     Обязанностью  арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора – внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях – основания возобновления или досрочного прекращения договора.⁷

     Перечисленные права сторон по договору аренды относятся  к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

     Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), – см. ст. 301 – 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

     В качестве еще одного подтверждения  наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользование приобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды.

     В современной цивилистической литературе рядом авторов в той или  иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или их элементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А.А. Иванов по этому поводу пишет: «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания относить это право к числу вещных».⁸

     Несколько отличную точку зрения высказал В.В. Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляет собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовую природу.⁹