Договор аренды здания или сооружения

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество  в собственность или же воспользоваться  правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. „Не случайно в конце 80 - х годов аренда зданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности”²⁸  в отношении частной и коллективной собственности.

Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Итак, договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, „хозяйственной деятельности”, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

 

2.3. Пример практики разрешения споров

Рассмотрим пример из арбитражной практики, для чего обратимся к пункту 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. №66. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой:

«Указание в акте приема-передачи арендованного помещения ни аварийное  состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения  расходов на устранение последствий  аварии и капитальному ремонту, вызванной неотложной необходимостью.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился  к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в  связи с невнесением в установленные  сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том  основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы  центрального отопления арендуемого  помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной  инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой  ситуации арендатор не имел права  на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы…

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи  с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отепления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет осуществлять её капитальный ремонт. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации, подтверждается необходимостью проведения её капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и провести капитальный ремонт за свой счет, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор  был вынужден произвести капитальный  ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции обосновано пришел к доводу о праве ответчика  в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

Приняв во внимание изложенное, а так же учитывая, что иной задолженности  по арендной плате у ответчика  не имелось, суд кассационной инстанции  отменил постановление апелляционной  инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, мы рассмотрели  один из видов аренды - договор аренды зданий и сооружений. Проведенное  исследования позволяют сделать  следующие выводы:

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

К существенным признакам  договора относятся:

- предмет;

- цена (арендная плата)

- форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно  рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

Всё вышесказанное приводит к выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЛИТЕРАТУРА

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 15 февраля 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 474 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.
4. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А. М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - №30. - ст. 3594.

 

Научная  литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - 804 с.
2. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.
3. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 179.
4. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217.
5. Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186. 
6. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2007. - 570 с.
7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.
8. Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С. 45-48.
9. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №8. - С. 96-101
10. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - N 10. - С. 113.
11. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С. 38-39.
12. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С. 66
13. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А. М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.
14. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С. 5-12
15. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С. 18.
16. Литовкин В.Н., А.В. Ерш Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 297-302
17. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений /Российская академия наук. Институт русского языка им.В. В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М.: Азбуковник, 1998. - С. 227, 747
18. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).М. - Издательство "Ось - 89", 1998. - С. 48.
19. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. - С. 17-18.
2. Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 26-27.
3. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7.

 

 

¹ Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2004. – 297 с.

² Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - 804 с.

³ Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7..

⁴ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1998. – с. 277, 747.

⁵ Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2007. – с. 233

⁶ Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - №30. - ст. 3594.

⁷ Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.

⁸ Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186.

⁹ В.Н. Литовкин, А.В. Ерш Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 297-302; Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №8. - С. 96-101.

¹⁰ Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений /Российская академия наук. Институт русского языка им.В. В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М.: Азбуковник, 1998. - С. 227, 747

¹¹ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. - С. 17-18.

¹² Литовкин В.Н. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298.

¹³ В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 179.

¹⁴ Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217.

¹⁵ Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298-299.

¹⁶ Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - N 10. - С. 113.

¹⁷ Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С. 5-12

¹⁸ Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - С. 228-229

¹⁹ Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С. 66

²⁰ Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).М. - Издательство "Ось - 89", 1998. - С. 48.

²¹ Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"²¹ Российская газета. - 30. 07.1997. - №145.

²² Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А. М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.

²³Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 26-27.

 

²⁴ Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С. 38-39. Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С. 45-48.

²⁵ Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.

²⁶ Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С. 18.

²⁷ В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 192

²⁸ Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131.