Договор аренды здания или сооружения

Конечно, при  применении общих положений о  договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений  об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим  ограничениям. Нежилое помещение - это  менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной  регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и  государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов.

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть предметом  данного договора аренды только  после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством.  Являются ли предметом этого  договора незавершенные строительством  здания и самовольные постройки?" Объекты незавершенного строительства - это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты"¹⁹. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Из всех существующих способов заключения договора в письменной форме (составление единого документа, подписываемого обеими сторонами; обмен несколькими письменными документами (письмами, телеграммами), исходящими от сторон и выражающими их согласованную волю; принятие к исполнению заказа контрагента (статья 434 пункт 2 ГК)), для аренды здания (сооружения) допускается только один способ: составление единого документа, подписанного сторонами (статья 651 пункт 1 ГК). Сущность его заключается в том, что стороны подписывают документ, который содержит их взаимное волеизъявление. Договор должен быть подписан непосредственно путем совершения собственноручной надписи на бумажном носителе и стороны не могут предусмотреть иной способ его заключения. Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 651 ГК). Назначение формы договора состоит в том, что "она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором"²⁰.

В статье 651 пункте 2 ГК законодатель определяет, что договор аренды, заключенный  на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается незаключенным при отсутствии такой регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"²¹.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 2 Закона). Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (территории, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции), если иное не установлено Законом. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно  статье 18 Закона представляемые для  государственной регистрации документы  должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации. Доверенность на представление документов для государственной регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати этого юридического лица (пункт 5 статьи 185 ГК). Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест жительства должны быть написаны полностью. Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так, не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации подлинники документов подлежат возврату правообладателю²².

Согласно  статье 26 данного Закона государственная  регистрация аренды недвижимого  имущества проводится посредством  государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Договоры  аренды зданий и сооружений, заключаемые  сроком менее одного года, как следует  из статьи 651 ГК, не подлежат государственной регистрации, и будут считаться заключенными при наличии соответствующей письменной формы.

Однако, на практике часто встречаются случаи, когда стороны умышленно заключают  данный договор аренды на меньший  срок (например, на одиннадцать месяцев) с целью уклонения от государственной регистрации, а затем продляют так же на срок менее одного года.  Получается, что общий срок аренды составляет более одного года. Является ли отсутствие государственной регистрации такого договора основанием для признания его недействительным (статья 165 ГК)? Законодатель не урегулировал данный вопрос, однако на основании судебной практики Высший Арбитражный Суд РФ выработал свои рекомендации. Согласно пункту 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Иллюстрацией данного положения служит следующее дело.

Арендодатель  обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из  представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор  аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании  срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование  предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока  аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в  силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления  договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор  аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года²³.

Данное  положение приводит к тому, что  многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее  года и, следовательно, не осуществляя  государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. "Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю"²⁴. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, Дудко А.Н.

Определенный  интерес представляет вопрос о необходимости  государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) продленного  на неопределенный срок. Исходя из текста пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Фактически, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, то есть, заключен на срок менее года, что на практике не всегда соответствует действительности²⁵. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.

Часто, стороны во избежание прохождения  обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: "Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых"²⁶.

Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

По  поводу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В отношении данных договоров в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснил данную ситуацию, придя к выводу о необходимости применения правил пункта 2 статьи 651 ГК. Следовательно, договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в случае заключения его на срок более одного года. Однако, не все авторы придерживаются такой точки зрения. В частности, В.В. Витрянский отмечает, что при аренде нежилых помещений, которые законодатель отнес к объектам недвижимости, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договора аренды. То есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока²⁷. Думается, что для разрешения данной ситуации (относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) необходимо прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации данных договоров, заключенных на срок более года.

2.2 Значение договора аренды зданий и сооружений

В нынешних условиях договор  аренды зданий и сооружений и имеет  важное значение.

Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Действительно кто обычно является арендатором - это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг.