Договор аренды здания или сооружения

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что  «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений  по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу  использования части земельного  участка»⁷.

Подтверждением этого  положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования  этой части земельного участка также  могут носить арендный характер. В  случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

2. Содержание договора аренды зданий и сооружений

Совокупность прав и  обязанностей по договору аренды зданий и сооружений составляет содержание данного договора.

«Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям»⁸ в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим права и обязанности арендодателя:

1. Арендодатель обязан  передать имущество арендатору  в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению  имущества (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.

2. Арендодатель обязан  передать здание или сооружение  арендатору по передаточному  акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами.  Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально - техническую информацию о здании (сооружении).

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается  исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на взыскание  или получение в добровольном  порядке арендной платы за  здание или сооружение. Напоминаю,  что у арендодателя есть право  на получение отдельно ещё  и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

4. Арендодатель по  общему правилу договора аренды  любого вида обязан (то есть  это императивная обязанность)  предупредить арендатора о всех  правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду здание.

Теперь обратимся к  правам и обязанностям арендатора:

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса  арендатор нежилого помещения  обязан использовать арендуемое  имущество в соответствии с  оговорёнными в договоре условиями,  а если они в договоре не  определены - по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе  сдавать арендуемые помещения  в субаренду или иным образом  передавать права и обязанности  по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

3. Арендатор обязан  вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора  аренды или при его досрочном  прекращении. Арендованное имущество  должно быть возвращено арендодателю  при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) - тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его  подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.

4. Можно ещё упомянуть  общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГК правами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основные элементы договора аренды зданий и сооружений

2.1. Предмет, форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений

Согласно ст. 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе, такими, например авторами как В.Н. Литовкин, А.В. Ерш неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям⁹. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом¹⁰.

Различия  между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания  и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно созданными объектами.

Здания  имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный  конструктивный элемент здания. Президиум  Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только неупотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды¹¹.

Примыкающие друг к другу здания и имеющие  общую стену, но представляющие собой  самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся  также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит  из всех устройств, составляющими с  ним единое целое. Например:

- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;

- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям  также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии  и информации, такие как линии  электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные  линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, в ред. изменений 1/98, утв. Госстандартом РФ 14. 04. 98).

2. Здание (сооружение) должно быть капитальным, иметь  постоянную основу¹². В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. "В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению"¹³.

3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей.  Здания - для постоянного нахождения, а сооружения - для временного. Как  отмечает А.А. Иванов, "здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно"¹⁴. Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это "промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания".¹⁵ Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых  помещений. Является ли нежилое помещение  предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание"¹⁶, не правы в своих убеждениях. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач¹⁷. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения  имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить  к аренде помещений некоторые  нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. например, Садиков О.Н.¹⁸. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.