Договор аренды в сфере природопользования

     В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.

     По  юридической природе договор  аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным.

     Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор.

     Арендодателями  могут быть собственники, а также  лица, управомоченые законом или  собственником сдавать имущество  в аренду, в том числе лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом, например унитарные предприятия. Унитарные предприятия имеют право без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество – только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество.

     Земля и другие природные объекты, находящиеся  в публичной собственности, могут  передаваться в аренду органами публичной  власти, указанными в природоохранном  законодательстве. Арендодателями земельных  участков, находящихся в публичной  собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных  и муниципальных органов.

     Говоря  о форме договора, стоит сказать, что данный договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации при  условии, что он заключается на срок более одного года или хотя бы одна из сторон является юридическое лицо. Краткосрочные же договоры аренды, то есть заключенные меньше чем на один год, в регистрации не нуждаются.

     К самостоятельным видам аренды следует  отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и  обязанностей сторон, своеобразный порядок  их осуществления и исполнения. Необходимо отметить, что общие положения  об аренде, предусмотренные нормами  Гражданского кодекса, применяются  к договорам аренды земельных  участков и аренды участков лесного  фонда лишь в тех случаях, когда  иное не установлено земельным и  лесным законодательством.

     Особым  видом договора аренды является договор  водопользования. К отношениям по данному  договору по прямому указанию Водного  кодекса применяются нормы Гражданского кодекса о договоре аренды, если иное прямо не установлено Водным кодексом и не противоречит существу договора водопользования. Об этом виде договора я расскажу дальше в отдельном  параграфе.

     § 2.Договор аренды земельного участка

     Начиная с характеристики любого договора в  первую очередь необходимо затронуть  вопрос о юридической природе  договора которого мы рассматриваем. В  параграфе первом я затрагивал вопрос о юридической природе данного  договора и раскрыл его некоторые  общие положения.

     Стоит отметить, что предметом договора аренды земельного участка могут  быть земельные участки (за исключением  изъятых из оборота), а также части  земельных участков. Сдача земельного участка в аренду на срок более  года возможна только после его кадастрового учета, данные которого являются юридической  основой для определения границ земельного участка. Поэтому государственная  регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка.

     Поговорим теперь о сторонах договора, которыми являются арендодатель и соответственно арендатор. Арендодателем земельного участка может быть только его  собственник. Гражданский кодекс допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве  постоянного (бессрочного) пользования  и пожизненного наследуемого владения, однако Земельный кодекс исключил для  них такую возможность. Если в  аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления.

     Арендатором земельного участка может быть любое  лицо, поскольку иное не установлено  законом. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое  приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). ⁵

     Форма договора аренды земельного участка  подчинена общим нормам статьи 609 ГК РФ. Договоры аренды и субаренды  земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации. Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен только на срок, не превышающий 49 лет. Говоря о правах и обязанностях арендатора земельного участка отметим следующие основные. Арендатору принадлежат следующие права: во-первых, использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; во-вторых, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; в-третьих, проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; в-четвертых, право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации; в-пятых, возможность осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

     Обязанности арендатора определяются общими положениями  ГК об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные  обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и заключаются в соблюдении законодательных запретов. К ним относятся обязанности по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранению межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством; соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами; соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами; соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.

     На  арендаторе лежат и обязанности  активного типа, требующие от него совершения активных действий. К ним  относятся обязанности своевременно приступать к использованию земельных  участков (например, к их застройке) в случаях, если сроки освоения земельных  участков предусмотрены договорами; вносить арендную плату; осуществлять мероприятия по охране земель, определенные статьей 13 Земельного кодекса РФ. Поскольку  обязанности по охране земель ст.42 ЗК РФ возлагаются одновременно как  на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором  аренды может быть предусмотрено  распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором.

     Имущественной обязанностью арендатора земельного участка  является внесение арендных платежей. Размер арендной платы определяется договором и является его существенным условием. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера  арендной платы, порядок, условия и  сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. При аренде земельных участков, находящихся  в частной собственности, порядок  определения и внесения арендных платежей, их размер подчинены общим  нормам статьи 614 ГК РФ.

     Арендатор обладает определенными правомочиями по распоряжению арендованным земельным  участком. Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор  в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления вправе сдать участок в субаренду; передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.⁶

     При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более пяти лет  арендатор земельного участка имеют право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

     Преимущественные  права арендатора земельного участка  весьма различны. Во-первых, если продается  земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки во всех ситуациях, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек. Во-вторых, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет по общему правилу преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Это право не возникает у арендатора земельного участка, если данный участок приобретается в аренду собственником расположенной на участке постройки, а также когда право аренды прекращается досрочно по установленным законом и договором основаниям. Порядок осуществления преимущественного права и последствия его нарушения установлены общей нормой ст. 621 ГК РФ.

     Помимо  оснований, установленных нормами  гражданского законодательства, имеются  и специальные основания для  досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Они установлены п.2 ст.46 ЗК и могут  быть разделены на 2 группы.

     К первой группе относятся разнообразные  нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора, а именно:

1. использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категорий земель;
2. использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

     В приведенных случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке по общим правилам ГК РФ, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.⁷

     Во  вторую группу специальных оснований  для досрочного прекращения арендного  обязательства входят обстоятельства, не связанные с неправомерными действиями арендатора, а именно:

1. изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
2. реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.