Анализ практики участия территориальных органов Росреестра в судебных процессах за 2008 г. и первое полугодие 2009 г

Управлением Росрегистрации по Ярославской области  был направлен запрос председателю Арбитражного суда Ярославской области  с просьбой высказать позицию  относительно порядка применения части 4 статьи 96 АПК о возможности прекращения  записи об аресте на основании решения суда об удовлетворении  требований в случае, если исполнение решения суда связано с регистрацией права, перехода права, сделки  и если решение суда не содержит сведений об отмене обеспечительных мер; либо о необходимости государственной регистрации права, перехода права (с указанием имеющегося ограничения (обременения) в виде ареста) и прекращении записи об аресте только после поступления определения об отмене обеспечительных мер                     (в ответ устно было сообщено, что позиция суда может быть высказана только в рамках конкретного дела).    

В этой связи  Росреестром готовятся соответствующие  запросы в Высший Арбитражный  Суд Российской Федерации, а также  в Верховный Суд Российской Федерации.

 

 Иные вопросы:

 

Регистрация права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости (например, в случае «пристроя» помещений к основному зданию, сооружению).

Управление  Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю представило  протокол совещания с «органами  судейского сообщества»     от 26.11.2008, где в числе прочих проблем рассматривался вопрос регистрации права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости.

Без предоставления документов (разрешения на строительство),  предусмотренных частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в  государственной регистрации права  собственности на вновь образованный объект недвижимости отказывается. Практика обжалования отказов в государственной  регистрации прав в указанном  случае отсутствует. При этом арбитражные  суды отказывают в удовлетворении требований о признании права на самовольную  постройку в данном случае. 

Рассматривался  вопрос о государственной регистрации  права собственности на основании  решения суда об установлении факта  владения и пользования имуществом на праве собственности. При этом, по мнению государственных регистраторов, регистрация права собственности на объект недвижимости на основании решения суда о признании факта владения и пользования имуществом на праве собственности возможна только в случае утраты подлинных экземпляров правоустанавливающих документов.   Однако районные суды края часто принимают указанное решение и в иных случаях, не связанных с утратой правоустанавливающих документов. Представитель арбитражного суда отметил, что практика арбитражного суда в указанном случае однозначна  - суд оставляет заявление без рассмотрения в связи с наличием спора о праве. При этом судьи поддержали позицию Управления об отказе в таких случаях в государственной регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация права собственности граждан на одноквартирные жилые дома с хозяйственными постройками.

В Управлении Федеральной регистрационной службы по Липецкой области вызывал сомнения вопрос о возможности государственной регистрации права на основании договора о передаче в собственность гражданам квартир в одноквартирных жилых домах (далее – договоры приватизации домов), в которых отсутствовали сведения о составляющих элементах одноквартирного жилого дома (таких, как стены, крыша, чердак, погреб и т.д., а также хозяйственных построек). Исходя из сложившейся практики, стороны договоров передачи домов в собственность граждан заключали дополнительное соглашение об уточнении предмета договора. При этом в большинстве случаев сторона по договору (колхоз, совхоз и т.д.) ликвидирована, что делает невозможным внесение изменений в договор. Управлением осуществлялась государственная регистрация права собственности на основании данных договоров; кроме того, было запрошено мнение Липецкого областного суда, из ответа которого следует, что в случае приватизации жилых помещений  «в виде жилых домов, а не квартир, требования ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не нарушались». По мнению суда, вопрос о государственной регистрации прав собственников приватизируемых квартир должен решаться на основании и в соответствии с Законом  о регистрации.    

Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области отмечено, что суды в качестве причины признания  незаконными отказов в государственной  регистрации прав, действий (бездействия) органа по регистрации прав указывают  на документы, которые не были представлены для государственной регистрации  в орган по регистрации прав.

В связи  с этим Управлением Федеральной  регистрационной службы по Сахалинской  области подготовлены письма в арбитражный  суд и суды общей юрисдикции, где  отмечалось, что при рассмотрении дел об обжаловании отказов в  государственной регистрации прав необходимо обратить внимание на то, что, поскольку окончательное решение  принимается государственным регистратором  после проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную  регистрацию, суд при рассмотрении дела должен исследовать материалы, находящиеся в деле правоустанавливающих документов (при этом единственно  допустимым, по мнению Управления, доказательством  представления документа для  проведения государственной регистрации  по смыслу статьи 68 АПК, статьи 60 ГПК, пункта 6 статьи 16 Закона о регистрации является расписка в получении документов).

Государственная регистрация прав на основании решений  третейского суда о признании  права собственности на объект недвижимого  имущества.

   Исходя из смысла  статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» и части 6 статьи 4 АПК в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, дела, возникающие из административно-правовых и иных публичных отношений, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов. Правоотношения, возникшие при государственной регистрации, носят публично-правовой характер, соответственно, решение третейского суда о признании права собственности имеет публично-правовой характер.

Кроме того, третейские суды не входят в судебную систему Российской Федерации, решение третейского суда является обязательным только для сторон третейского разбирательства, которые добровольно принимают на себя обязанность их исполнить.

Также решение  третейского суда не обладает таким  признаком, как вступление в законную силу.

Таким образом, решение третейского суда не может  являться основанием для государственной  регистрации права в смысле соответствующих положений статей 17 и 28 Закона о регистрации (то есть они не могут рассматриваться в качестве таких документов, как вступившие в законную силу решения судов).

По данному  вопросу отсутствует единообразие судебной практики, в ряде случаев  суды поддерживают позицию регистрирующих органов, в других - отказы в государственной  регистрации признаются судами незаконными.

Государственная регистрация права собственности  на объекты недвижимости на основании  определения суда об утверждении  мирового соглашения, которым ответчик признает требования истца в части  признания за ним права собственности  на спорный объект недвижимости.  

Управление  Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю  указало, что, несмотря на часть 2 статьи 39 ГПК, согласно которой суд не должен утверждать мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц, судом не исследован вопрос о том, что ответчик не являлся собственником  данного объекта и не уполномочен распоряжаться правом на данный объект. При этом Управлением в таких случаях принимаются решения об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца шестого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.  

 

Приложение: № 1 сводная таблица значений;

  № 2 таблица сравнительного  анализа значений 

 

 

 

Врио начальника Управления государственной

регистрации прав на недвижимое

имущество и  сделок с ним        Е.М. Ефременко 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исп. Л.С. Лилина     

Тел. (495) 917-89-25 (12-25)

исп. В.В. Костанди                                              

917-86-12 (11-38)