Анализ практики участия территориальных органов Росреестра в судебных процессах за 2008 г. и первое полугодие 2009 г

При этом в основу судебных постановлений  положено следующее:

в соответствии со статьей 36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки;

в случае, если здание (помещения в нем), находящееся  на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют  право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание;

для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные  в статье 36 ЗК, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Таким образом, для приобретения земельного участка  в собственность гражданами, являющимися  собственниками расположенного на нем  строения, необходимо согласие всех сособственников.

Ссылка  Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на то, что регистрация права собственности была произведена в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации не была принята судом во внимание, поскольку, по мнению суда, она противоречит принципам возникновения общей собственности, закрепленным в главе 16 ГК.

Суд пришел к выводу, что государственная  регистрация доли в праве общей  долевой собственности за одним  из совладельцев в отсутствие согласия остальных совладельцев делает их потенциальными участниками долевой собственности  помимо их воли.

2. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, а также прав участников долевого строительства и застройщиков.

В 2008 г. по рассматриваемой категории дел было совершено 4 363 регистрационных действия на основании судебных актов.

По сравнению  с 2006 г. и 2007 г. количество данных регистрационных действий на основании решений судов увеличилось на 2 175 (или на 99%) и               1 510 (или на 53%) соответственно.

За I полугодие 2009 г. на основании судебных актов зарегистрировано            2 470 договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, а также прав участников долевого строительства и застройщиков, что составляет 57 % от количества аналогичных регистрационных действий за весь 2008 г.

В среднем  по данному виду регистрационных  действий на протяжении рассматриваемых периодов показатель удельного веса количества договоров участия в долевом строительстве, а также прав участников долевого строительства и застройщиков, зарегистрированных на основании судебных актов, не превышает, как и по «дачной амнистии», 1-2%.

Ряд территориальных  органов Росреестра сообщили об отсутствии практики государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также прав участников долевого строительства и застройщиков на основании судебных актов (либо не сообщили о наличии  такой практики) (Республика Алтай, Республика Бурятия, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Коми, Республика Мордовия, Республика Саха (Якутия), Республика Тыва, Чеченская Республика, Амурская область, Астраханская область, Брянская область, Ивановская область, Иркутская область и Усть-Ордынский автономный округ, Калужская область, Камчатский край, Кировская область, Костромская область, Курская область, Магаданская область и Чукотский автономный округ, Московская область, Мурманская область, Новгородская область, Оренбургская область, Орловская область, Псковская область, Рязанская область, Саратовская область, Сахалинская область, Тульская область, Ульяновская область, Москва).

При этом в Ставропольском крае данный показатель достаточно высок: 2006 г. – 32 %, 2007 г. – 20 %; 2008 г. – 13 %; 2009 г. – 15 %. По мнению Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, значительное количество договоров участия в долевом строительстве, а также прав участников долевого строительства и застройщиков, зарегистрированных на основании судебных актов, объясняется тем, что в Ставропольском крае большое количество граждан (заявителей по данной категории дел) пострадали от неправомерных действий застройщиков и в результате были вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке.

Помимо  этого, Управлением Федеральной  регистрационной службы по Тюменской  области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому  автономным округам отмечена тенденция  к увеличению количества зарегистрированных прав участников долевого строительства  на объекты долевого строительства  на основании судебных решений о  признании права на долю в незавершенных  строительством объектах (многоквартирных  домах). Участники долевого строительства  были вынуждены обращаться в суды  в связи с нарушающими их права  действиями застройщиков, затягиванием сроков окончания строительства. Аналогичная  информация представлена также Управлением  Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Управление  Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сообщило, что  в практике Управления имеют место  случаи, когда заявители обращаются за государственной регистрацией договоров  участия в долевом строительстве  на основании решений суда об их регистрации, при вынесении которых  судами не исследуются документы  на наличие объекта долевого строительства, указанного в договоре участия в  долевом строительстве, в проектной  декларации и плане создаваемого объекта недвижимости, соответствие договора участия в долевом строительстве  по форме и содержанию требованиям  действующего законодательства, не устанавливается,  имела ли место государственная  регистрация иного договора участия  в долевом строительстве, заключенного с другим лицом в отношении  этого же объекта долевого участия. При этом Управление отказывает в  государственной регистрации данных договоров участия в долевом  строительстве (сведений об обжаловании  отказов в государственной регистрации  Управление не представило).   

3. Государственная регистрация прав застройщиков на квартиры в многоквартирных домах, создававшихся не в соответствии с правилами, установленными для долевого участия в строительстве.

В 2008 г. на основании судебных актов зарегистрировано 3 641 прав застройщиков на квартиры в многоквартирных домах, создававшихся не в соответствии с правилами, установленными для долевого участия в строительстве.

По сравнению  с 2006 г. и 2007 г. количество данных регистрационных действий на основании решений судов увеличилось на 2 714 (или на 293 %) и                  1 732 (или на 91 %) соответственно.

За I полугодие 2009 г. на основании судебных актов зарегистрировано                4 610 прав застройщиков на квартиры в многоквартирных домах, создававшихся не в соответствии с правилами, установленными для долевого участия в строительстве, что составляет 127 % от количества аналогичных регистрационных действий за весь 2008 г.

При этом следует отметить, что в большинстве  регионов практика государственной  регистрации прав застройщиков на квартиры в многоквартирных домах, создававшихся  не в соответствии с правилами, установленными для долевого участия в строительстве, на основании судебных актов отсутствует.

Вместе  с тем незначительные показатели (менее 1 %) имеют место в практике управлений Федеральной регистрационной  службы по Республике Алтай, Республике Карелия, Ставропольскому краю, Брянской, Владимирской, Оренбургской, Ростовской, Смоленской, Ульяновской, Челябинской  областям.

Необходимо  обратить внимание на тот факт, что  в двух территориальных органах  Росреестра показатель удельного веса количества зарегистрированных на основании судебных актов прав застройщиков на квартиры                                          в многоквартирных домах, создававшихся не в соответствии с правилами, установленными для долевого участия в строительстве, достаточно высок,                     а именно:

Управление  Федеральной регистрационной службы по Самарской области имеет следующие  показатели: 2006 г. – 29 %, 2007 г. – 34,5 %,  2008 г. – 28 %,    2009 г. – 14 %.

Управление  Федеральной регистрационной службы по Москве имеет следующие показатели: 2006 г. – 8 %, 2007 г. – 12 %, 2008 г. – 20 %,  2009 г. – 41%. Значительный рост показателей, по мнению Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, связан с:

неподписанием застройщиком акта о результатах исполнения инвестиционного договора;  

невыполнением застройщиками взятых на себя обязательств, связанных с оформлением прав собственности участников инвестиционного  процесса на объекты недвижимости, образованные в результате инвестиционной деятельности, в том числе непредставление ими необходимого пакета документов для государственной регистрации прав.

4. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, права хозяйственного ведения  и оперативного управления, а также права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ.

В 2008 г. на основании судебных актов было зарегистрировано 1 978 прав собственности Российской Федерации, прав хозяйственного ведения  и оперативного управления, а также прав постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ.

По сравнению  с 2006 г. и 2007 г. количество данных регистрационных действий на основании решений судов увеличилось на 1 170 (или на 145 %) и 243 (или на 11 %) соответственно.

За I полугодие 2009 г. на основании судебных актов зарегистрировано 968 прав собственности Российской Федерации, прав хозяйственного ведения  и оперативного управления, а также прав постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ, что составляет 49 % от количества аналогичных регистрационных действий за весь 2008 г.

В среднем  по данному виду регистрационных  действий на протяжении рассматриваемых периодов показатель удельного веса количества прав собственности Российской Федерации, прав хозяйственного ведения  и оперативного управления, а также прав постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ, зарегистрированных на основании судебных актов, не превышает, как и по «дачной амнистии», 1-2%.

В ряде регионов отсутствует практика государственной  регистрации прав собственности Российской Федерации, прав хозяйственного ведения  и оперативного управления, а также прав постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ на основании судебных актов (Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Тыва, Чеченская Республика, Ивановская область).

При этом в двух территориальных органах  Росреестра данный показатель достаточно высок:

Управление  Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея: 2006 г. – 10 %, 2007 г. – 14 %; 2008 г. – 10 %; 2009 г. – 14 %;

Управление  Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике: 2006 г. – 0,2 %, 2007 г. – 0,5 %; 2008 г. – 6 %;                              2009 г. – 11 %.

По мнению указанных территориальных органов  Росреестра, рост количества зарегистрированных на основании судебных решений прав собственности Российской Федерации, прав хозяйственного ведения                          и оперативного управления, а также прав постоянного (бессрочного) пользования ФГУП и ФГУ имеет место в связи с частыми случаями ненадлежащего либо несвоевременного оформления соответствующих прав, что впоследствии приводит к необходимости признания права в судебном порядке.

5. Государственная регистрации права общей долевой собственности граждан на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также прав на земельные участки, выделяемые гражданам в счет принадлежащих им долей в праве общей собственности на данные участки (земельных долей).

В 2008 г. на основании судебных актов было зарегистрировано 35 417 прав общей долевой собственности граждан на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также прав на земельные участки, выделяемые гражданам в счет принадлежащих им долей в праве общей собственности на данные участки (земельных долей).

По сравнению  с 2006 г. и 2007 г. количество данных регистрационных действий на основании решений судов увеличилось на 18 457 (или на 109 %) и 13 298 (или на 60 %) соответственно.

За I полугодие 2009 г. на основании судебных актов зарегистрировано           22 140 прав данного вида, что составляет 62,5 % от количества аналогичных регистрационных действий за весь 2008 г.

В среднем  по данному виду регистрационных  действий на протяжении анализируемых  периодов показатель удельного веса количества прав на недвижимое имущество, зарегистрированных на основании судебных актов, не превышает 2-3%.