Объекты авторского права

     Субъектами  приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие  с ним члены его семьи, с  одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

     В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.⁹

     При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.).

     Другой  стороной в процессе приватизации выступают  органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

     Объектами приватизации являются жилые помещения  в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

     Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.¹⁰

     2. Наследование жилых помещений,  находящихся в собственности,  равно как и других вещей,  а также имущественных прав  и обязанностей граждан осуществляется  на основании пятого раздела части третьей нового ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

     Согласно  ч. 1 ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию или по закону.

     Наследство  по действующему законодательству открывается  в двух случаях: 1) при смерти наследодателя; 2) в случае объявления его умершим.

     Закон предоставляет гражданину право  завещать свое имущество, в том числе  и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое  помещение может быть завещано и  юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.

     Завещание должно быть составлено в письменной форме, подписано и нотариально удостоверено.

     Завещанное  имущество может являться предметом  наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы.

     В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

     Для приобретения жилого помещения в  порядке наследования наследник  должен сделать юридически значимое действие - принять наследство. Это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом. Может быть осуществлено одним из двух способов: 1) формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства; 2) фактически, т.е. вступив во владение жилищем, сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

     Принятие  наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение  шести месяцев со дня открытия наследства.

     Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована  нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и реквизитов этого документа.

     Наследование  приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности  на жилое помещение не зависит  от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.

     Наследование жилого помещения, приватизированного только одним супругом, является его собственностью. ¹¹

     3. По договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

     В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

     - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

     - работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

     - государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

     - в отношениях между коммерческими организациями.

     При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно  сохранилось в натуре к моменту  отмены дарения, т.е. жилище сохранило  свое прежнее состояние.

     Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения -пожертвование. Согласно ст. 582 ГК пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

     4. По истечении срока приобретательской давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретет право собственности на это имущество.¹²

     Законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательской давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

     Признание за лицом права собственности  на жилое помещение по истечении  срока приобретательской давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

     5. Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи.

     По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).¹³

     Передача  проданного жилья продавцом и  принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ про давца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора.¹⁴ Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы.¹⁵

     К договору купли-продажи жилья применяются  обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации  по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора, права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника.

     В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

     Важным  является отражение в договоре купли-продажи  порядка и сроков оплаты покупателем  стоимости покупаемого жилья.

     Что касается описания предмета сделки - конкретной квартиры или комнаты, доли и тому подобное, то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем и в любой договор отчуждения недвижимости. Органами технической инвентаризации используются следующие параметры жилья, которые и отражаются в договорах: ФИО собственника; город с указанием его административно- территориальной принадлежности; улица; номер дома; номер корпуса; номер квартиры; описание доли собственности (квартира, комната, индивидуальная, долевая или совместная собственность и т.п.); правоустанавливающие документы на жилье (договор передачи и (или) свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, справка ЖСК, ЖК, свидетельство о праве на наследство; указываются номер документа, дата его оформления, а также номер и дата государственной регистрации права собственности); количество комнат (для квартиры); общая площадь в квадратных метрах; приведенная площадь (общая площадь с учетом лоджий и балконов) в квадратных метрах; жилая площадь в квадратных метрах; стоимость жилья в рублях на текущий год.

     Если  же обнаружены существенные нарушения  требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени, или  выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы; потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

     Из  статьи 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом вид права на земельный участок может быть различным.

     Во-первых, если продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды на соответствующий земельный участок.

     Во-вторых, если продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец дома.

     Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую  особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     6. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации в разделе 5 регламентирует организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определяет правовое положение членов жилищных кооперативов.

     Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.¹⁶