Информационное обеспечение оценочной деятельности

При невысоких темпах инфляции применяют  расчет по упрощенной формуле:     

r_н = r + i. (2)     

В теории оценки существует несколько  методов назначения ставки дисконта. Один из них, например метод кумулятивного построения выполняется следующим образом. По действующим ставкам доходности назначают безрисковую реальную ставку. Например, в российских условиях могут быть использованы показатели доходности (в %%-х годовых) государственных еврооблигаций со сроком погашения, примерно равным сроку жизни рассматриваемого бизнеса. Затем к безрисковой ставке прибавляют рисковую надбавку (премию за риск), которая может колебаться от 3 до 10% и выбирается с учетом рискованности инвестиционного проекта. Тем самым получают реальную ставку дисконта для данного проекта. Эту ставку и применяют, если расчеты стоимости ведутся в твердой валюте. Если расчеты решили вести в мягкой рублевой валюте, то по приведенным выше формулам рассчитывают номинальную ставку дисконта для данного проекта.     

Доходный  подход реализуется в методах: 1) дисконтированных чистых доходов, 2) прямой капитализации дохода и 3) равноэффективного  функционального аналога.     

Метод дисконтированных чистых доходов     

Метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов.     

Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственнокоммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.      

Задаются  сроком службы комплекса в годах  и рассчитывают по годам чистый доход (кэш флоу) от функционирования этой производственно-коммерческой системы.      

Этап 2. Определяют текущую стоимость производственнокоммерческой системы. Если чистый доход по годам переменный, то расчет ведут по формуле:     

S =E₁/(1 + r) + E₂/(1 + r)² + ... + E_n/(1 + r)ⁿ + S_n/(1 + r)ⁿ = E₁F₄(r,1) + E₂F₄(r,2) + ... + E_nF₄(r,n) + S_nF₄(r,n), (3)     

где Е₁, Е₂, ... Е_n — чистый доход, производимый системой в 1-й, 2-й ... n-й год срока полезного использования машинного комплекса; r — ставка дисконта; S_n — остаточная рыночная стоимость имущества производственно-коммерческой системы к концу последнего n-го года; F₄(r, j) — функция текущей стоимости денежной единицы, четвертая функция в таблицах «Шесть функций денежной единицы» (в скобках указаны ставка дисконта r и порядковый номер года j); n — срок полезного использования всего машинного комплекса, годы.     

Если  чистый доход в год принимается  постоянным на некотором среднем уровне, то расчет выполняют по формуле:     

S = E/r • (1 – 1/(1 + r)ⁿ) + S_n/(1 + r)ⁿ = E • F₅(r,n) + S_n • F₄(r,n),(4)     

где Е — средний годовой чистый доход, производимый системой; F₅(r,n) — функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице «Шесть функций денежной единицы».      

Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений):     

S_маш = S – S_зд. (5)     

Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента:     

S_ед = S_маш • v_ед,(6)     

где v_ед — долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины. Этот коэффициент может быть определен разными способами: либо как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости всего комплекса, либо как доля ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего машинного комплекса.     

Метод прямой капитализации     

Последовательность  проведения метода включает следующие  этапы.     

Этап 1. Выполняют те же работы, что и на этапе 1 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.     

Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям):     

Е_зд = S_зд • (К_а.зд + r),(7)     

где S_зд — текущая стоимость недвижимости (здания и сооружений); К_а.зд — коэффициент амортизации здания.     

Часть чистого дохода, относимая к недвижимости, может быть рассчитана также из предположения  о том доходе, который может быть получен, если данную недвижимость сдать в аренду.     

В этом случае задаются ставкой чистых арендных платежей, характерной для  данного типа недвижимости, за один квадратный метр в год. Затем ставку умножают на площадь в квадратных метрах.     

Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:     

Е_маш = Е – Е_зд, (8)     

где Е — чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы, рассчитанный на этапе 1.     

Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:      

S_маш = Е_маш / ( r/(1 – 1/(1 + r)ⁿ))=Е_маш /F₆(r, n) ,     

где n — срок полезного использования машинного комплекса; F₆(r, n) — функция «взнос на амортизацию», шестая функция таблиц «Шесть функций денежной единицы».     

Этап 5. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента.     

Метод равноэффективного  функционального  аналога     

В отличие от остальных вышеприведенных  методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.     

Все эти различия в конечном счете  выражаются потом в различии результатов  и затрат. Известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки.     

Покажем порядок вывода конечной формулы  для получения результата.      

Для базисного аналога запишем формулу прямой капитализации:     

S_б =(Е_б – Е_зд.б) / (К_а.б + r) ,(10)     

где Е_б — годовой чистый доход системы, включающей базисный объект; Е_зд.б — годовой чистый доход от здания, занимаемого базисным объектом; К_а.б — коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения»; r — ставка дисконта.      

Отсюда  следует выражение для годового чистого дохода при эксплуатации базисного объекта:      

Е_б = S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б. (11)     

С другой стороны, годовой чистый доход при эксплуатации базисного объекта равен выручке В_б за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) И_б, т.е. Е_б = В_б– И_б.     

Из  двух предыдущих формул можно написать выражение для выручки при  эксплуатации базисного объекта:     

В_б = S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б. (12)     

Оцениваемый объект приведем к сопоставимому  виду с базисным объектом, т.е. выручка  при эксплуатации оцениваемого объекта  равна выручке при эксплуатации базисного объекта, скорректированной  коэффициентом различия в производительности этих сравниваемых объектов:     

В = В_б• Q/Q_б= [S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б]Q/Q_б , (13)     

где В — выручка годовая при эксплуатации оцениваемого объекта; Q_б и Q — годовой объем продукции (работы), производимой с помощью базисного и оцениваемого объекта соответственно.      

Для оцениваемого объекта запишем формулу  прямой капитализации:     

S = (Е – Е_зд) / (К_а + r), (14)     

где Е — годовой чистый доход системы, включающей оцениваемый объект; Е_зд — годовой чистый доход от здания, занимаемого оцениваемым объектом; К_а — коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения».     

Годовой чистый доход при эксплуатации оцениваемого объекта равен выручке В за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) И, т.е. Е = В – И. Если подставить это выражение для Е в приведенную выше формулу, то получим:     

S_б = (В – И – Е_зд) / (К_а + r). (15)     

В полученную формулу подставим выведенное ранее выражение для выручки:     

S = ([S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б]Q/Q_б – И – Е_зд) / (К_а.б + r) (16)     

После преобразований получаем окончательную  формулу данного метода:      

Q Qб S = (S_б +(И_б + Е_зд.б)/(К_а.б + r)) *Q/Q_б * (К_а.б + r)/(К_а + r)– (И + Е_зд)/(К_а + r). (17)     

Если  сравниваемые объекты обладают одинаковой производственной мощностью (производительностью) и сроком полезного использования, то получаем упрощенную формулу:     

S = S_б + ((И_б – И) + (Е_зд.б – Е_зд)) / (K_a + r) (18)     

Достоинством  упрощенной формулы является то, что  при ее применении не требуется калькулировать все операционные затраты, а можно ограничиться определением только тех затрат, которые различаются у сравниваемых вариантов.     

Преимущество  метода равноэффективного функционального  аналога состоит в том, что  он позволяет обойтись без расчета  выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.     

Методы  доходного подхода подобно методам  других подходов имеют как сильные, так и слабые стороны.     

Сильной стороной применения доходного подхода является то, что  оцениваемая при этом стоимость  отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора). Получаемая при  такой оценке стоимость соответствует  цене спроса (покупателя), в то время  как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой  чаще всего служит цена предложения (продавца).     

Другим  важным достоинством методов доходного  подхода является возможность выполнять  общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе  множество разнообразных единиц технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов затратного и сравнительного подходов.      

В то же время у методов доходного  подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.     

Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен. Оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия, можно рассчитать валовой доход от продукции или работ, которые он производит, и можно учесть затраты, связанные с функционированием этого комплекса. Только при этом условии можно сделать расчеты притоков и оттоков денежных средств в рамках данного машинного комплекса.     

2.3. Сравнительный подход  к оценке стоимости  машин, оборудования  и транспортных  средств  

 
     

Сравнительный (рыночный) подход — это принцип  определения стоимости, заключающийся  в использовании и анализе  цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.     

В общем случае для реализации сравнительного подхода выполняют следующие работы. Прежде всего изучают соответствующий рынок и собирают информацию о ценах на продукцию той группы, к которой относится оцениваемый объект. Затем проверяют собранную информацию и выбирают аналог (аналоги) по признакам функционального, конструкционного и параметрического сходств. Цены на аналоги «очищают» от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых «коммерческих» корректировок.      

После проведенной подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счете, искомую стоимость объекта.     

Важный  вопрос при применении сравнительного подхода — правильный выбор объекта  сравнения (аналога). Основное правило  заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.      

Обеспеченность  информацией об объектах сравнения  влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть идентичный объект или близкий  аналог, то применяют метод прямого  сравнения, если есть только подобные объекты, то — метод расчета по удельным показателям или корреляционным моделям.      

Для проведения оценки требуется информация как о ценах, так и о технических  характеристиках выбранных объектов сравнения. Наиболее распространенными  источниками информации о ценах  служат:

1. прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;
2. бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например, такие, как «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен», «Рынок» и др.;
3. таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, таких, как «Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства», «КоммерсАвто» и др.;
4. договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки;
5. ценовая информация торгующих организаций и изготовителей на сайтах ИНТЕРНЕТ.