Информационное обеспечение оценочной деятельности

 

     Исходя  из ранее сказанного, можно сделать вывод о том, что наиболее определяющим моментом расчета восстановительной стоимости является расчет себестоимости. В теории затратного подхода в оценке машин и оборудования выделяют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или ВС.     

К прямым относят:

• метод прямой калькуляции;
• метод трендов;
• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета.

 

     К косвенным относят группу методов целостной оценки.     

Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, т. к. по каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показателей. Однако этот метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практической оценке метод прямой калькуляции оценщиками не применяется в силу указанных выше причин. Однако в частном случае может быть применен метод трендов.     

Метод трендов позволяет определить себестоимость или ВС оцениваемого оборудования на основании имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости или ВС на идентичное (аналогичное) оборудование с последующим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи индексов (трендов). Такое приведение может осуществляться как по отдельным статьям затрат, формирующих себестоимость, так и по себестоимости в целом.     

Метод расчета по цене однородного объекта  полагает проведение следующих этапов:     

1. Для оцениваемого объекта подбирается  однородный объект, похожий на  оцениваемый прежде всего по  технологии изготовления, используемым  материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.     

2. Определяется полная  себестоимость производства однородного  объекта по формуле:       

, где      

Сп.од — полная себестоимость производства однородного объекта;     

Цод — цена однородного объекта;     

Ндс — ставка налога на добавленную стоимость;     

Нпр — ставка налога на прибыль;     

Кр — показатель рентабельности продукции.     

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом  продукции в интервале 0,25—0,35, для  продукции, имеющей средний спрос  — 0,1—0,25, для низкорентабельной продукции — 0,05—0,1.      

3. Рассчитывается  полная себестоимость оцениваемого  объекта. Для этого в себестоимость  однородного объекта вносятся  корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.      

,где     

Сп — полная себестоимость производства оцениваемого объекта     

G0 / Gод — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.     

4. Определяется восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  по формуле:       

, где      

Sв — восстановительная стоимость оцениваемого объекта.     

Если  оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная  стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.     

При использовании  метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:     

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.     

2. Определяется полная себестоимость  объекта оценки по формуле:      

, где     

Сп — полная себестоимость объекта;     

Цэ — стоимость комплектующего узла или агрегата;     

В — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).      

3. Рассчитывается восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  (Sв).     

Индексный метод  оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.      

, где     

Sв — восстановительная стоимость объекта;     

Sо — базовая стоимость объекта;     

Y — индекс изменения цен.     

Возможно  осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.     

Физический  износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния.

 

     Метод срока жизни. Процент физического износа при  применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.      

Метод укрупненной  оценки технического состояния. Целесообразно  использовать специальные оценочные  шкалы.      

Функциональный  износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.      

Функциональный  износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:     

,     

где К — корректирующий коэффициент;     

Хо, Ханал — значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.     

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.     

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин  и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.     

Расчет  методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.     

1. Нахождение объекта-аналога.      

2. Внесение корректировок в цену  аналога. Корректировки бывают  двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносымые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

 

     Таким образом, стоимость машины или единицы  оборудования определяется по формуле:     

 

 

     где Vанал — цена объекта-аналога;     

К1,К2,К3,Кm — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;      

Vдоп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.     

При применении метода прямого сравнения  следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом — поправочные.      

2.2. Доходный подход  к оценке стоимости  машин, оборудования  и транспортных  средств  

 
     

В общем виде доходный подход состоит  в определении текущей стоимости  объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования.     

Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать  будущие доходы за ряд лет, в течение  которых будет эксплуатироваться  оцениваемый объект. Напрямую применительно  к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия. Поэтому применение доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств осуществляется поэтапно.     

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость  всей системы и из нее тем или  иным образом выделяют стоимость  машинного комплекса, либо сначала  вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.     

При применении методов доходного подхода  следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.     

Какой вид стоимости оценивают методами доходного подхода? Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации оценки. Наиболее вероятны следующие  три случая:      

Первый  случай. В соответствии с разработанным инвестиционным проектом организуется новый бизнес. Для реализации проекта, помимо прочего, планируется часть инвестиций израсходовать на закупку оборудования. Необходимо оценить стоимость оборудования в предстоящий момент времени, когда будут вестись эти закупки. От результатов оценки зависят эффективность проекта и, следовательно, условия его финансирования. Потенциальному собственнику или инвестору интересно знать, чему равна предельная верхняя величина стоимости приобретаемого имущества, при которой может быть обеспечена устраивающая его норма дохода на вложенный капитал. Таким образом, речь идет об оценке инвестиционной стоимости, когда дата оценки опережает момент разработки проекта.     

Оценка  при этом носит прогнозный характер, так как исходит из прогноза будущих  доходов и затрат (денежных потоков) при будущей эксплуатации объекта. Для этих расчетов используют данные о показателях эксплуатации аналогичных объектов у других пользователей.     

Второй  случай. В разных хозяйственных ситуациях (купляпродажа, отчуждение, страхование и др.) возникает задача оценки остаточной рыночной стоимости объектов, бывших в употреблении, имеющих некоторый износ и сохранивших потенциал для дальнейшей эксплуатации. Потенциального покупателя (инвестора) интересует вопрос о предельной стоимости данного объекта, которая оправдается будущими доходами на оставшемся сроке службы объекта.     

В этом случае при оценке прогнозируют будущие доходы на основе фактических  данных о доходах и расходах в  предшествующий период эксплуатации и  с учетом развивающегося износа.     

Третий  случай. Предполагается новое применение сильно поношенного объекта не по его прямому назначению часто с частичной переделкой объекта. Потенциального покупателя (инвестора) интересует предельная стоимость объекта, которая окупится доходами от нового использования. Таким образом, речь идет об оценке утилизационной стоимости.      

Во  всех методах доходного подхода  определяется так называемый чистый операционный доход. Чистый доход в  общем случае рассчитывается как  разность между денежными поступлениями  в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.     

Дисконтирование — это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.     

Еще одна задача, которую необходимо решить при применении доходного подхода, — это выбор ставки дисконта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в приобретение данного объекта имущества. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также обещают ему получение дохода с той или иной степенью риска. Наиболее характерной альтернативой долговременного вложения инвестиций является покупка ценных бумаг, например, облигаций. Поэтому информация о доходности облигаций служит отправной точкой для установления ставки дисконта.     

Если  чистые доходы по годам эксплуатации объекта (кэш флоу) определяются в  «мягкой» валюте, ценность которой  понижается вследствие инфляции, например, в рублях, то применяют номинальную  ставку дисконта. Эта ставка содержит инфляционную составляющую. Если расчеты ведутся в «твердой» валюте, практически не подверженной инфляции, например, в долларах США, то применяют реальную ставку дисконта.     

Номинальная ставка дисконта может быть определена по реальной ставке дисконта:     

r_н = r (1 + i) + i, (1)     

где r_н, r — номинальная и реальная ставки дисконта соответственно; i — годовой темп инфляции.