Назначение использования оценки земельных участков

    Спор  о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению в судебном порядке  в арбитражном или третейском суде в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.¹⁵  

    3. Использование результатов  оценки недвижимости 

    Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и  анализу данных, необходимых для  определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

    Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

    Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

    Первая  цель оценки стоимости  земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

    Земля и другие природные ресурсы могут  отчуждаться и переходить о одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

    В настоящее время в России при  оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные  виды стоимости.

    В ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в РФ» дано следующее  определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

    - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

    - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

    - цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

    - платеж за объект оценки выражен  в денежной форме».¹⁶

    В постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки»  от 6 июля 2001 г. №519 также приводится определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно. Располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

    Рыночная  стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или  сдачи в аренду, при определении  стандартов цен на конкурсах и  аукционах, для учета  земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.¹⁷

    Кроме рыночной стоимости в Постановлении  Правительства РФ «Об утверждении  стандартов оценки» предусмотрены  также следующие виды стоимости (базы оценки):

    а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

    б) стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

    в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

    г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

    д) инвестиционная стоимость – стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного  лица при заданных инвестиционных целях;

    е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения – стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов;

    ж) ликвидационная стоимость – стоимость  объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

    з) утилизационная стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

    и) специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости. Примерами являются залоговая и страховая стоимости.¹⁸

    Вторая  цель оценки стоимости  земельных участков – создание базы для налогообложения.

    Основными источниками денежных поступлений  являются:

1. налог на землю или недвижимость;
2. налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;
3. регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4. плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

    Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    По  Налоговому кодексу ( гл. 31 вступила в  силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. №141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

    25 августа 1999г. вышло Постановление  Правительства РФ №945 «О государственной  кадастровой оценке земель», которое  положило начало государственным  работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

    Третья  цель оценки земельных  участков – реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

    Для реализации этой цели для юридических  лиц предусмотрен переход от права  постоянного бессрочного пользования  земельными участками к праву  собственности или аренде.

    В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственными и муниципальными учреждениями, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию.

    Не  допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.¹⁹

    При продаже земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, собственникам расположенных  на них зданий или сооружений устанавливается  следующая выкупная цена земли:

    - в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек – в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

    - в поселениях от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от 5 до 17 ставок;

    - в поселениях до 500 тыс. человек,  а также за пределами черты  поселений – в размере от 3 до 10 ставок земельного налога.

    Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном  использовании – так называемом хозяйственном обороте, поскольку  у земельного участка всегда существует функция обеспечения движения других видов капитала.

    Формами такого хозяйственного оборота земельных  участков выступают: аренда, залог, эмиссионное  обеспечение, т.е. дополнительный выпуск ценных бумаг на величину стоимости  земли и взнос в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

    Например, земельный участок, оформленный  в собственность предприятия, может  быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под  этот рост стоимости активов акционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

    Четвертая цель оценки земельных  участков – составление  государственного земельного кадастра, а также  реальное стоимостное  отражение земель в статистике национального богатства страны.²⁰

    Основными направлениями, где востребованы результаты оценки, являются:

    1. Приватизация объектов оценки, передача в доверительное управление или аренду. Процесс приватизации имущества, единственным собственником которого являлось государство, повлек за собой и другие процессы и сделки, новые для экономики России и ее аграрного сектора.

    Доверительное управление осуществляется по договору между собственником имущества  и доверительным управляющим. Объекты  доверительного управления: предприятия, отдельные объекты недвижимого имущества, имущественные комплексы, другие виды имущества. Доверительное управление осуществляется на возмездной основе, например в виде выплат процентов от прибыли, полученной в период управления имуществом. Договор предусматривает и другие условия (ответственность, прекращение управления, особые случаи). При использовании доверительного управления собственник может подбирать высокопрофессиональных специалистов, которые в состоянии наилучшим образом использовать доверенное им имущество.

    Аренда  – право использовать чужое недвижимое имущество на определенных условиях. Правовые основы аренды земельных участков приведены в ст. 22 ЗК РФ.

    Аренда  входит в систему оборота движимого  и недвижимого имущества. В аренду сдают жилую и нежилую недвижимость, движимое имущество, отдельные предприятия, лесные участки, земли сельскохозяйственного и иного назначения. В сельском хозяйстве накоплен значительный опыт аренды в форме лизинга.

    2. Залог имущества. Недвижимость оценивают в качестве предмета залога, т.е. когда имущество или права на него передают кредитору на определенный срок под обеспечение кредита. В сельском хозяйстве залог недвижимости получает распространение в связи с отсутствием финансовых средств для оплаты кредита.

    3. Продажа и иное отчуждение объектов оценки. Продажа отдельных объектов сельскохозяйственного назначения за некоторым исключением, например в пригородных зонах, пока не получила широкого распространения. Это вызвано узкой специализацией, встроенным оборудованием во многих объектах, отсутствием информации и другими условиями. Особенности купли-продажи земельных участков отражены в ст.37 ЗК РФ. Земельные участки могут продаваться только после их кадастрового учета.

    По  договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность один товар в обмен на другой.