Назначение использования оценки земельных участков

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1. определение основных вопросов оценки;
2. сбор, проверка и анализ информации;
3. анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4. расчет рыночной стоимости на основе  трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;
5. подготовка отчета об оценке.

    1 этап. Определение  основных вопросов  оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

    - цель оценки;

    - стандарты оценки, в соответствии  с которыми определяется стоимость;

    - правовой режим и объем оцениваемых  прав на земельный участок.

    При оценке земельного участка необходимо определить следующие признаки, характеризующие  правовой режим его использования:

    - категория земель, в границах  которых расположен земельный  участок. Для городских земель  также вид территориально-экономической  зоны: жилая, общественно-деловая,  производственная, инженерной и  транспортной инфраструктуры, рекреационная,  сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

    - разрешенное использование земельного  участка;

    - форма собственности;

    - кадастровый номер;

    - сервитуты и ограничения вещных  прав на земельный участок;

    - наличие застройки;

    - определение даты проведения  оценки. Дата определения оценки стоимости земельного участка не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

    2 этап. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие, специфические и о спросе и предложении.

    Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических  факторов, влияющих на состояние рынка  недвижимости, к которому относится  оцениваемый объект.⁹ Для получения таких сведений обычно не требуется серьезных финансовых или трудовых затрат – данные в полном объеме содержаться в отчетах чиновников тех или иных государственных институтов.¹⁰

    Сбор  специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся  к оцениваемому объекту. Указанные  данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. при сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов:

1. Юридическое описание и регистрационные данные;
2. Физические характеристики земельного участка;
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.);
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории;
5. Анализ экономических факторов;
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

    К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

    Источники информации:

1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.
2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.
3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

    3 этап. Анализ наиболее  эффективного использования  земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

    Наиболее  эффективное использование может  не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования  участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

    - целевое назначение и разрешенное  использование;

    - преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности оцениваемого  земельного участка;

    - текущее использование земельного участка;

    - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

    - ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости.¹¹

    4 этап. Расчет рыночной  стоимости на основе  трех подходов  к оценке –  затратного, сравнительного, доходного – и  согласование полученных результатов. В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

    В Методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» и утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р, рекомендуется использовать:

    - метод сравнения продаж;

    - метод выделения стоимости;

    - метод распределения стоимости между землей и строениями;

    - метод капитализации земельной ренты;

    - метод остатка;

    - метод предполагаемого использования.

    Методы  сравнения продаж, выделения и  распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.¹²

    Каждый  из этих методов может привести к  получению различных величин  стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

    5 этап. Подготовка  отчета об оценке. Результаты оценки  должны быть оформлены  в виде письменного  отчета об оценке. Отчет об оценке – это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки.¹³ Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

    Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном здании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Эти данные позволяют заказчику осмыслить последующие действия и выводы оценщика в отношении стоимости.

    Развернутая форма подробно и аргументировано  излагает задание на оценку, характеризует  отобранную и проанализированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением или диапазоном.¹⁴

    Основные  требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. ФЗ от 29 июля 1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в РФ».
2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. №519.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р.
4. методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. №1102-р.

    Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о  наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

    Статья 1 действующего в РФ «Закона об оценочной деятельности» устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

    Своевременно  составленный в письменной форме  и переданный заказчику отчет  об оценке является свидетельством надлежащего  исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

    В отчете должны быть указаны цели и  задачи оценки, используемые стандарты, дата проведения оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

    - дату составления и порядковый  номер отчета;

    - основание проведения оценки;

    - юридический адрес оценщика;

    - сведения о выданной ему лицензии  на осуществление оценочной деятельности;

    - точное описание объекта оценки  и его балансовую стоимость;

    - реквизиты юридического лица;

    - стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости;

    - перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;

    - принятые при проведении оценки  допущения;

    - последовательность определения  стоимости и ее итоговую величину;

    - ограничения и пределы применения  полученного результата;

    - дату определения стоимости объекта оценки;

    - перечень документов, используемых  оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

    Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.

    Итоговая  величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.