Назначение использования оценки земельных участков

    Министерство  сельского хозяйства РФ 

    ФГБОУ ВПО «Ярославская государственная  сельскохозяйственная академия» 
 
 

    Кафедра экономики и рынков 
 
 

    Реферат 

    по  дисциплине «Экономика недвижимости»

     

    на  тему: «Назначение использования  оценки земельных участков» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка 

4 курса 45 группы

Петрова Алина

                                                           Сергеевна 

Научный руководитель:

Ст. преподаватель Муравьева Ирина Николаевна 
 
 
 
 
 
 
 

    Ярославль

    2011 
 
 

    Тема: «Назначение использования оценки земельных участков» 

    Содержание 

    Ведение …………………………………………………………………...….4

1. Особенности земельного участка как объекта оценки и принципы его оценки………………………………………………………………….....5
2. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка…..10
3. Использование результатов оценки недвижимости……………..18

    Заключение………………………………………………………………….26

    Список  использованной литературы ……………………………………..27 

    Введение 

    Наибольшей  ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой  общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества. Она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Являясь базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

    Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

    Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая собой денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

    Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

 

    

1. Особенности земельного участка  как объекта оценки и принципы его оценки

    Земельный участок является  природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

    При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые  позволяют его эффективно использовать.

    Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом  деятельности по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

    В Земельном кодексе Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектов. Согласно этому  принципу все прочно связанные с  земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При  переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

    - спецификой данного объекта;

    - неразработанностью нормативно-правовой  базы;

    - неразвитостью земельного рынка  в стране.

    Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

    - невозможно свободное воспроизводство  земельного участка в отличие  от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным  природным ресурсом;

    - каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;

    - возможно многоцелевое использование  земли:

• Как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;
• Как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
• Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
• В отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных  участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков по застройку стоимость земли , в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земля;
• Использование и охрана земли в РФ осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

    Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

    Экономические принципы оценки земли условно можно  разделить на три группы.

    Первую  группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных  земельных собственников. В эту группу входят принципы полезности, замещения и ожидания.¹

    Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом использования земли  и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.²

    Третья  группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней  среды.

    Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ), что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а  не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

    НЭИ определяется как использование, которое:

    - является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории.³ Согласно законодательству «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.

    - физически осуществима, т.е. означает возможность застройки исходя из рельефа, уровня грунтовых вод, размера участка и других условий. Кроме того, для определения возможности реализации намеченного проекта выполняется технологическое обоснование застройки (срок строительства, наличие рабочих и управляющих соответствующей квалификации, обеспечение строительными материалами и оборудованием и др.)⁴

    - финансово обоснованна. Для финансового обоснования инвестиционного проекта по приобретению или аренде земельного участка, строительству или другому улучшению определяют денежные потоки и ставки дисконтирования, устраивающие инвестора, период поступления и оттока денежных средств, затраты на эксплуатацию зданий и оборудования, выплаты долга, выручку от использования или реализации объекта, инвестирование в новые проекты.

    - обеспечивает наивысшую стоимость  земельного участка. По наибольшей  остаточной стоимости земельного  участка выбирают наиболее эффективный вариант инвестиционного проекта.⁵

    В российской практике НЭИ обычно оценивается  в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими  улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

    Все выше перечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны  и в зависимости от специфики  оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки, могут  играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков.⁶

 

    

    2. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка. 

    Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.⁷

    Для оценки используются три основных метода: затратный, доходный и рыночный. Важным моментом в процессе оценивания недвижимости является составление плана ее проведения, для того, чтобы определить: какой метод оценки необходим для конкретного объекта, какая информация требуется для реализации поставленной цели оценки.⁸