Развитие системы ипотечного кредитования

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков  История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий  Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился) 

Ипотечное кредитование становилось очень  распространённым  Например, в 1867 г  было выдано кредитов на сумму 99,6 млн  руб  , в 1874 г  – 294,9 млн  руб  , в 1877 г  – 415 млн  руб  Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции  В связи с этим Правительство в 1872 г  приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет  Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства 

По российскому  законодательству того времени на одной  территории не могли действовать  одновременно более двух земельных  банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции  В Москве работало 8 основных государственных банков  «Московский земельный банк» в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью  В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества  С 1912 г  основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк» 

     В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита  Начинается бурный рост залоговых учреждений  Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь  Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России» 

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована 

     В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные  Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства  Россия по развитию  кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой 

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных

инструментов 

     После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности 

2. Развитие жилищного кредита в Российской Федерации 

     За последние десятилетия 20 века, особенно со времени начала реформ по переходу к рынку, в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения  Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах  Кардинальным образом изменилась системе ввода в действие жилых домов по типам застройщиков  Значительно увеличилась доля частного сектора 

     Новая концепция политики жилищного  финансирования в наиболее полной  форме была сформулирована в государственной целевой  программе «Жилище»  Она заключалась в следующем:

- формирование  рыночной системы долгосрочного  ипотечного кредитования, которая  бы снизила риск такой банковской  деятельности и повысила доступность  кредитов для населения;

- использование  для этих целей залога как  способа обеспечения возвратности  кредитов, создание условий для  обращения взыскания на заложенное  жилье и возможности его реализации  в случае неисполнения долгового  обязательства;

- внедрение  альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;

-  переход  от субсидирования процентных  ставок к более эффективной  системе целевой поддержки групп  населения со средним и низким  уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение  другим гражданам, не имеющим  необходимых сбережений и права в получении субсидии, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья либо для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту 

     К 2000 г  уже 57% всего жилищного фонда в России находилось в частной собственности  Такой интенсивный процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья  По некоторым оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли- продажи вовлечены 1,5- 3 % квартир, находящихся в частной собственности  К настоящему времени рынок жилья не обеспечен кредитно- финансовыми механизмами, ориентированными на платежеспособный спрос населения, некоторые бы сделали приобретение жилья широко доступным  Если раньше практически единственной возможностью улучшит жилищные условия было получение государственного жилья, то в новых экономических условиях эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без широкого доступа населения к системе жилищных кредитов и рассрочек  Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления в приемлемые сроки 

    Особое значение на новом этапе  реализации жилищной реформы  имеет реализация Федеральной  целевой программы «Свой дом», затрагивающей интересы значительной  части населения при приобретении жилья:

- со  стороны предложения жилья в  рамках модернизации строительных  технологий предусматривается снижение  стоимости вновь возводимого  жилья за счет внедрения современных  материалов и технологий, что  позволит повысить уровень доступности жилья для среднеобеспеченных слоев населения;

- финансовая  составляющая программы нацелена  на широкое развитие  методов  ипотечного кредитования для  целее приобретения жилья, т  е  предусматривается создание условий для комплексного использования собственных средств граждан, государственной поддержке в форме безвозмездных субсидий и кредитных ресурсов коммерческих банков, а также формирование экономической среды, стимулирующей банки развивать ипотечную деятельность 

     Решающим условием при получении ипотечного кредита было требование, чтобы значительная доля стоимости  приобретаемой жилой единицы покрывалась за счет собственных средств заемщика  Уже к середине 90-х годов ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться  Все большее распространение получила так называемая «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, предполагающая, что заемщик сразу при оформлении договора купле- продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита  Но это не было еще массовым явлением  Перейти к практике предоставления подобных кредитов широкому кругу заемщиков оказалось более сложной задачей 

     Несмотря на создание благоприятных  условий для функционирования  ипотечной системы, на пути  развития российской ипотечной  системы возникают препятствия,  которые необходимо преодолевать    Одним из основных является низкий платежеспособный спрос населения 

     Попытка внедрять в практику  ипотечное кредитование наталкивается  на определенные препятствия.  Банки испытывают давление мощных  факторов риска:

   - риск процентной ставки (неопределенность  толчков инфляции);

   - риск процентной деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами);

   - риск не возврата кредита  заемщиком;

   - нехватка длинных дешевых кредитных  ресурсов;

   - слабость законодательной базы.

     Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически не заинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных систем, например таких, как кредитование с переходом права собственности. При этом риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

     Серьезной проблемой для внедрения  ипотеки также отсутствие точных  статистических данных о соответствии  реальных доходов населения официально  получаемой зарплате. В связи  с этим затруднительна оценка  потенциала кредитоспособности  населения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                       Практическая часть.

Сбербанк 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Внешторгбанк 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Райффайзенбанк 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Национальная  ипотечная компания