Развитие системы ипотечного кредитования

pe="1" start="3">

По виду кредитора:

   ▪ банковские;

    ▪ небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как  субъектов кредитования:

    ▪ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

    ▪ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по  степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

    ▪ сотрудникам банков;

    ▪ сотрудникам фирм- клиентов банка;

    ▪ лицам, проживающим в данном регионе;

    ▪ всем желающим.

5. По срокам кредитовония:

    ▪ до трех лет;

    ▪ до одного года;

    ▪ более трех лет.

6. По виду процентной ставки:

    ▪ кредит с фиксированной процентной ставкой;

    ▪ кредит с переменной процентной ставкой.

7. По возможности досрочного погашения:

    ▪ с правом досрочного погашения;

    ▪ без права досрочного погашения;

    ▪ с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности ( величина первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того ипотечные кредиты могут  быть:

- обычные  и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.

1.3. Задачи ипотечного  кредитования.

    Важнейшими элементами программы  работ по дальнейшему развитию  системы ипотечного жилищного  кредитования являются:

1. Создание действительных механизмов взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного кредитования, путем объединения в рамках некоммерческих организаций;
2. Реализация бюджетной политики, направленная на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
3. Совершенствование правовой и нормативной базы на городском уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях выдвижение собственной инициативы совершенствование правовой и нормативной базы федерального уровня;
4. Подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки.

     Перспективы развития жилищного  ипотечного кредитования предполагают  в основном три подхода к  развитию ипотечного жилищного  кредитования – классический, государственный  и региональный.

Три перспективных подхода  в развитии жилищного ипотечного кредитования (по А.А. Шумакову)

 

                Мировой опыт развития системы ипотечного кредитования 

1. Основные модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике 

  В экономически развитых странах  сложились высокоорганизованные  системы ипотечного кредитования  Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности  В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования  Это – замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели 

    Ключевыми отличительными признаками  являются:

1. В сбалансированной автономной модели сберегательно –ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи  В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства  В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег  В настоящее время существуют три типа судно-сберегательных учреждений:

• полностью  закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов;

    • относительно закрытого типа, где кредиты предоставляются  не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заемщики;

    • полностью открытого типа, при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке 

2. Усеченно- открытая в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных  Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов  Как правило, по такой схеме работают универсальные банки  Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т  п 
3. Расширенная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость 

- Одноуровневая  модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает  ипотечные ценные бумаги под  обеспечения выданных им кредитов 

- Двухуровневая  модель предполагает наличие  специальных посредников на вторичном  ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации  При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальны образом  Поскольку ипотечный кредит поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников  Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкого применения такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой 

2  2  История залога (ипотеки) в России 

Своеобразие российской ипотеки состоит в  том, что она развивалась от ипотеки к функции (в римском праве вид залога)  Залог недвижимого имущества, а прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России в 15 веке, в завершающий период объединения российских земель вокруг Москвы  Первое упоминание о залоге содержится в псковской грамоте- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече, совета бояр, княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права 

     Залог в то время не требовал  передачи заложенного имущества  во владение кредитора  Требование о передачи вещи появилось только в 18 веке, т  е  значительно позднее 

     В 13-14вв  на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно – первый вид кредитования, получивший название «заклад» 

Одно  из особенностей развития ипотеки в  этот период заключалась в том, что  условия получения ссуды под  залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита  Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим  Судебник 1596 г  и указ 1626 г  признавали нормальной ссудную ставку 20%.

Правда  названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет  Под такой умеренный процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились в первую очередь ссуды под недвижимость 

   В середине 17 в  В период экономического кризиса, потребовалось усиление ответственности должника именного за счет предмета залога  В 1649 г    Соборным уложением законодательно предусмотрено безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора  Неразвитость кредитных отношений находило свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов  За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемым «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь перед приказом и били прутьями 

     В 1685 г  был издан закон, по которому обеспечение залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими  В то же время законодательство запрещало давать деньги в рост, что вступило в противоречие с реальной практикой и регулирующими ее правовыми нормами 

     В 1786 г   при заемном банке  была образована Страховая экспедиция  – первое страховое учреждение  в России  Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций  Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк 

     Только в 18 в  Первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд  Значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях  Однако бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки  положения дел в конкретном имении практически невозможным  Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость 

     Результативность ипотечной системы  достигалась благодаря ее тесной  связи с законодательством  Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенные в ипотечной книге  Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества  Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания 

     В Российской Империи 1 января 1835 г  был введён Свод законов гражданских (автор М  Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано  Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами  Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения  С 1842 г  в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы 

    В 1859 г  было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права  Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки  Одновременно создавались частные кредитные учреждения  В 1861 г  была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество»  В 1863 г  было учреждено «Общество взаимного кредита»